Immobilier ancien : Bilan d’un marché locatif au ralenti

En France, les loyers moyens ont baissé pour tous les types de biens au 1er semestre 2015, à l’exception des 5 pièces et +.

Le loyer moyen des studios et une pièce a ainsi reculé de -1,2%, les deux pièces –les locations les plus nombreuses sur le marché- de -0,2% et les trois pièces de -1%. Les quatre pièces subissent la plus forte baisse (-4,4%) tandis que les maisons sont quasi stables sur le 1er semestre 2015 (-0,1%). Seuls les 5 pièces et + ont vu leur loyer moyen augmenter (+2,2%), mais il s’agit de biens peu nombreux sur le marché, très prisés des grandes familles.

Cette diminution des loyers est la conséquence d’une pression moins forte de la demande.

Dans le contexte économique actuel, nombre de locataires déjà en place ont préféré surseoir leur projet de déménagement, ce qui a ralenti la mobilité résidentielle. Parallèlement, les plus jeunes ont souvent choisi de ne pas quitter le foyer familial. Enfin, profitant de conditions de marché très favorables (prix + taux bas), une partie des ménages s’est orientée vers l’acquisition.

Les loyers étaient déjà en retrait en 2014, la baisse est encore plus prononcée au 1er semestre 2015. On ne peut que s’interroger, devant ce constat, sur la pertinence d’un dispositif tel que l’encadrement des loyers, quand tout démontre que le marché se régule naturellement.

L’investissement locatif dans l’ancien est toujours enlisé.
Quand, profitant de conditions de marché exceptionnelles qui garantissent une rentabilité reconstituée (taux bas + dispositif Pinel), les investisseurs reviennent en force sur le marché du neuf (+60% en un an), ils restent extrêmement prudents dans l’ancien. La part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015.

Nous nous dirigeons vers une crise quantitative de l’offre privée dans les grandes villes. L’insuffisance de production de logements neufs dans les zones où le marché locatif est déjà en déséquilibre comme à Paris ou à Lille, combinée avec la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers, va nécessairement poser la question de la restructuration du patrimoine des bailleurs.

Il est à craindre que l’arbitrage des propriétaires-bailleurs soit en défaveur des placements immobiliers dont les rentabilités vont fortement baisser.

Qui sont les nouveaux bailleurs ?

Loin des clichés souvent véhiculés, ce sont les retraités qui sont les plus nombreux parmi les propriétaires bailleurs. Leur proportion augmente et ils représentent aujourd’hui plus d’un quart des nouveaux bailleurs (25,5%). L’allongement de l’espérance de vie et les incertitudes liées au montant de leurs pensions les poussent à se constituer des revenus complémentaires.

En deuxième. position se situent les employés / ouvriers, qui représentent 18% des propriétaires bailleurs. Là encore, cet investissement est réalisé afin de se constituer à terme un revenu complémentaire.

Les cadres supérieurs et les professions libérales, en revanche, ne représentent que 12,5% de ce marché.

Qui sont les nouveaux locataires ?

Les moins de 30 ans qui représentaient près d’une location sur deux en 2014 voient leur part diminuer (41,7% au 1er semestre 2015). A l’inverse, en nette progression par rapport à l’année précédente, les quadragénaires et quinquagénaires représentent désormais 25% des nouveaux locataires (contre 21% en 2014). Ils sont passés devant les trentenaires dont la proportion se stabilise autour de 22%.

Des revenus en baisse –Une solvabilité fragilisée

Les revenus des locataires entrants ont diminué, et ce, quelle que soit la tranche d’âge. Cette baisse a des conséquences sur la solvabilité des dossiers et impacte également le délai de relocation des biens.

Conclusion

Les perspectives ne sont pas réjouissantes sur le marché locatif privé. L’augmentation du taux de vacance et des délais de relocation témoignent à eux seuls de la mauvaise santé du secteur.

Les propriétaires-bailleurs voient leur revenus locatifs diminuer avec un rendement de 3 à 4% (contre 5% en 2013). La solvabilité des candidats locataires se dégrade également.

L’arrivée du dispositif d’encadrement des loyers dans les grandes villes ne va pas inciter les bailleurs à réaliser les travaux, -pourtant nécessaires dans un parc déjà vieillissant-, d’amélioration et d’entretien des logements. En effet, confrontés à des revenus fonciers en baisse, une fiscalité plus pressante, les propriétaires-bailleurs vont nécessairement envisager de réorienter leurs investissements au détriment de la pierre.

La production de logements neufs ne permet pas dans ces grandes villes de satisfaire la demande du marché. Il est a craindre que nous nous retrouvions dans la même situation qu’en 1998 face à un marché bloqué par un assèchement de l’offre du parc privé.

Pour avoir des locataires, il faut une offre locative et donc des propriétaires-bailleurs encouragés à investir. Force est de constater que les mesures annoncées et prises depuis 2012 produisent un effet diamétralement opposé.

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