Copropriété : vote des travaux, la règle du jeu
Depuis le 1er janvier, tous les copropriétaires habitant dans un immeuble où l’on recense plus de 10 unités d’habitation doivent alimenter un fonds de réserve pour travaux. Bureaux, locaux commerciaux, caves, parking : tous les biens en copropriété sont concernés. Mais comment la décision de lancer les travaux est-elle prise ?
La règle du jeu est la suivante : toutes les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle.
La voix de chaque copropriétaire compte. C’est la raison pour laquelle il faut faire acte de présence (ou se faire représenter) aux assemblées générales même si l’ordre du jour peut parfois sembler rébarbatif.
Les étapes nécessaires avant le lancement des travaux
- Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale : exception faite des petits travaux (changement d’ampoules, etc.) ou des travaux urgents (plomberie, etc.), seuls les travaux dont la réalisation a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) et ayant obtenu le feu vert des copropriétaires peuvent être engagés. Tout copropriétaire peut proposer la réalisation de travaux à condition d’avoir envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic qui inscrira cette proposition à l’ordre du jour de l’AG.
- Accord des copropriétaires : la décision de réaliser des travaux est soumise au vote des copropriétaires. Les documents afférents aux travaux envisagés doivent être joints à l'envoi de l'ordre du jour afin que les copropriétaires puissent voter en toute connaissance de cause. Si ces travaux dépassent un certain montant décidé par l'assemblée générale, le syndic doit faire établir plusieurs devis (auprès de 2 entreprises différentes au minimum). Bon à savoir : si une entreprise en concurrence à un lien avec le syndic, la nature de ce lien doit être précisée. Toujours souhaitable, cette mise en concurrence s'impose aussi bien pour les travaux d'entretien que pour les travaux plus importants. L’assemblée générale doit également établir les modalités de règlement des travaux.
- Vote des travaux : une fois les devis obtenus, les copropriétaires doivent voter les travaux. En fonction de leur nature et de leur importance, les règles de majorités diffèrent. La majorité absolue (dite « majorité de l'article 25 ») est requise pour voter des travaux ou des modifications relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante. Ces décisions votées à la majorité absolue sont déterminées par la loi. Il s'agit notamment des travaux affectant la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels, etc. L’assemblée générale peut alors décider de refuser ou d’autoriser la réalisation de travaux, de subordonner la réalisation de travaux à certaines conditions préalables, etc. Bon à savoir : lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte, l'organisation d'un deuxième vote est possible à la majorité simple : immédiatement si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents) ; dans les 3 mois et lors d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le tiers de voix.
- Signature du contrat de travaux : une fois les travaux votés par les copropriétaires, le syndic signe un contrat avec l’entreprise sélectionnée et lui verse un acompte en fonction des modalités prévues dans le devis ou le contrat.
- Démarrage des travaux : une fois le contrat signé, l’entreprise peut lancer le chantier sous le contrôle du syndic qui s’assurera de leur bonne exécution.
- Réception des travaux : le syndic réceptionne les travaux et émet des réserves s’ils ne sont pas conformes à ce qui était prévu au contrat. En cas de malfaçons, etc., c’est au syndic qu’il appartient de rechercher la responsabilité de l’entreprise de travaux, puis de mettre en œuvre les garanties légales comme l’assurance dommage-ouvrage et la responsabilité civile.