Achat immobilier : hypothèque ou caution ?

Toute personne souscrivant un crédit immobilier doit fournir une garantie financière à sa banque sous forme de caution ou d’hypothèque.

L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle permet au prêteur de saisir le logement en cas de défaillance de l’emprunteur, de le vendre, et de se rembourser grâce au produit de la vente.

Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière, ce qui a un coût. Ce dernier est notamment constitué par les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Pour un prêt de 150.000 euros, l’ensemble de ces débours représente environ 1% du montant de l’emprunt.

Valable durant toute la durée du prêt (+ 1 an) dans la limite de 50 ans, l’hypothèque devient inopérante après le paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, elle tombe d’elle-même un an plus tard sans frais, ni formalités.

Le principal reproche fait à l’hypothèque est que, dans l’hypothèse ou l’emprunteur revende son bien avant la fin du crédit, il devra obtenir une "main levée" qui occasionnera de nouveaux frais à la charge de l’emprunteur (environ 0,5% du montant de l’emprunt). Par ailleurs, le montant des frais d’entrée est perdu.

La caution bancaire. Il s’agit d’un engagement pris par un organisme financier qui se porte garant du remboursement de l'emprunteur. L'organisme de caution doit être agréé par la banque. Dans la plupart des cas, il s’agit d’un établissement financier, d’un assureur ou encore d’une mutuelle professionnelle.

Contrairement à l’hypothèque, l'emprunteur n'est pas tenu de signer l'acte de caution devant un notaire, ce qui lui permet d’éviter les frais induits par cet usage (frais d’entrée et de mainlevée éventuelle).

La caution fonctionne comme une assurance. L’emprunteur verse une contribution auprès de l’organisme de cautionnement. Les conditions financières varient notamment en fonction du montant emprunté, des échéances et de l’âge de l’emprunteur. Tous comptes faits, le coût de garantie est généralement plus élevé que celui d’une simple garantie hypothécaire (+ ou – 2% du montant de l’emprunt). 

En cas de défaillance (3 ou 4 échéances impayées), la caution indemnise le prêteur et tente de trouver une solution amiable avec l’emprunteur. Si cela n’est pas possible, la caution saisie le bien et le vend afin de renter dans ses frais.

Selon une enquête de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) publiée en juillet 2017, près de 6 crédits immobiliers sur 10 sont aujourd’hui cautionnés. 

Ce succès croissant est dû à l'attrait principal du cautionnement : au terme du prêt (ou en cas de revente anticipée) une partie de la somme versée par l’emprunteur à l’organisme de caution lui est remboursé (généralement + ou - 75%). Ces sommes ne tiennent toutefois pas compte de la hausse des prix. Elles ne sont donc pas réévaluées.

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