Bail commercial ou professionnel : quel indice de révision du loyer choisir ?
Même si l’inflation reste mesurée depuis de nombreuses années, la valeur locative d’un local commercial ou professionnel fluctue selon de nombreux paramètres qui peuvent amener une hausse ou une baisse du loyer. Aussi le législateur a-t-il souhaité y mettre bon ordre dans sa loi Pinel de juin 2014 tout en laissant une réelle latitude contractuelle en cas d’accord formel du bailleur et du preneur. En commençant par le montant du loyer initial qui n’est soumis à aucune règle et librement déterminé par les deux parties.
En l’absence de clause spécifique, la loi s’applique.
Rien n’oblige locataire et bailleur à déterminer dans un contrat de location le type de révision du loyer envisagé pas plus que l’indice choisi afin de calculer une éventuelle augmentation ou diminution. En effet, en l’absence de clause spécifique, la loi stipule que la révision peut intervenir au terme d’une période triennale ou au renouvellement du bail commercial et doit prendre en compte l’ILC (indice des loyers commerciaux) réservé aux commerçants et artisans, ou bien l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les locaux du tertiaire. Cela dit, il se révèle prudent d’indiquer dans le bail quel indice sera considéré afin d’éviter tout litige ultérieur à cet égard. À noter que ces indices sont mis à jour trimestriellement par l’INSEE.
ILC et ILAT, deux indices calculés différemment.
L’ILC, réservé aux commerçants inscrits au RCS et aux artisans enregistrés au répertoire des métiers, se base sur trois indices : celui des prix à la consommation (hors tabac et loyers), celui du coût de la construction ainsi que celui du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur. Pour sa part, l’ILAT, destiné aux professionnels non-commerçants du tertiaire (bureaux, transports, services aux particuliers et aux entreprises – activités immobilières, etc.), repose sur les indices des prix à la consommation, du coût de la construction et du produit intérieur brut en valeur.
La révision du loyer doit être demandée par l'une des parties.
Précision utile : dans le cas d’une révision triennale telle que déterminée par la loi, il appartient à l'une ou l'autre des deux parties d’invoquer cette volonté de modifier le montant du loyer par lettre recommandée avec AR ou par exploit d’huissier et ce, uniquement après une période de trois années après la date d’entrée dans les lieux par le preneur, ou lors du renouvellement de bail, ou encore trois ans a minima suite à une révision. Ce qui n'interdit donc pas au propriétaire, par exemple, de faire cette offre de hausse (ou de baisse !) du loyer quatre ou cinq ans après la signature du contrat... Dans ce cas, il devra malgré tout patienter trois ans avant de présenter une nouvelle proposition de révision.
Une révision conventionnelle du loyer est possible.
Si la révision triennale encadrée par le législateur est fréquemment utilisée, il demeure loisible de préciser dans le bail initial, avec l’accord des deux parties, une indexation automatique, communément dénommée « clause d’échelle mobile ». Cette modalité contractuelle devra alors explicitement mentionner son automaticité, sa périodicité (généralement annuelle) ainsi que l’indice choisi : ILAT, ILC ou ICC (indice du coût de la construction) même si ce dernier, davantage conçu pour les immeubles à usage d’habitation, tend à être délaissé depuis plusieurs année (En effet, depuis le 1er septembre 2014, l'ICC n'est plus un indice de référence du bail commercial. C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si l'ILC ou l'ILAT peut servir d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux. Pour les baux professionnels favorisant l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, l'ICC peut être utilisé comme indice de référence.). Par ailleurs, est également envisageable dans des conditions identiques, la clause-recette qui indexe le loyer sur le chiffre d’affaires du locataire.
Quoi qu’il en soit, et à moins que les locaux n’aient connu de substantielles modifications de leur valeur locative (supérieure à 10 %) hors celles entreprises par le preneur, la loi Pinel dans son article L145-38, stipule qu’une augmentation du loyer annuel ne saurait excéder 10 % du loyer de l'année précédente.
Depuis le 1er septembre 2014, l'ICC n'est plus un indice de référence du bail commercial. C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si l'ILC ou l'ILAT peut servir d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux. Pour les baux professionnels favorisant l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, l'ICC peut être utilisé comme indice de référence.