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L'immobilier commercial : un investissement rémunérateur

Par Pierre Grammat - Publié le 15/05/2017

L'immobilier commercial : un investissement rémunérateur

Spontanément les Français, toujours attachés au patrimoine foncier, pensent à capitaliser dans la pierre, garante d’une certaine sécurité sur le long terme. Pourtant, l’investissement dans un local commercial leur reste étranger alors que ce placement se montre plus lucratif et protecteur que le locatif d’habitation.

A priori, acheter un appartement pour le louer apparaît comme un investissement judicieux, d’autant que différents dispositifs le favorisent (loi Pinel, par exemple). Et rentable. Cependant, il demeure largement soumis à l’offre et à la demande locatives qui peuvent évoluer dans le temps. Au quel cas un tel bien immobilier déserté peut rapidement se transformer en catastrophe financière. Sans omettre les réglementations qui surprotègent les locataires particuliers (à tort ou à raison, là n’est pas la question).

 

Diversifier ses placements.

Les baux commerciaux, en revanche, dépendent d’un contexte légal spécifique et permettent aux bailleurs davantage de recours en cas de difficulté, notamment quand il s’agit de contraindre l’occupant à payer ses loyers. Car il s’agira ici non plus d’un particulier mais d’une société, ce qui change singulièrement la donne, dans les cas extrêmes d'une expulsion d'un mauvais payeur par exemple. De surcroît, l’investissement dans un local commercial diversifie intelligemment son patrimoine en vertu de l’adage qui impose de « ne jamais mettre ses œufs dans le même panier », soit le meilleur moyen de résister à une conjoncture temporaire défavorable.

 

Des avantages fiscaux.

Le loyer d'un commerce n’est pas réglementé.

Ce qui devient intéressant si vous êtes organisé en société civile immobilière (SCI), vous offrant ainsi la possibilité de récupérer cette taxe en cas d’aménagements effectués dans ces locaux sans compter la déduction du prix de ces travaux du montant des loyers, un vrai avantage fiscal. Toujours à propos du terme, la loi détermine l’indice à respecter à l’heure de son augmentation : celui des loyers commerciaux (et non plus celui du coût de la construction qui prévalait jusqu'en 2014), qui tend à croître davantage que l’indice de référence des loyers qui régit les logements.

 

Une liberté contractuelle.

Depuis le 1er août 2015, un bail d’habitation doit répondre à un modèle-type défini par le législateur, ce qui n’est pas le cas du bail commercial dont le contenu est laissé libre aux deux parties puisque la loi stipule qu’il n’est soumis à aucune forme particulière. En outre, celui-ci est habituellement signé pour neuf ans (même s’il est résiliable par le locataire à chaque fin de période triennale), ce qui implique de votre part une vision à longue échéance pour cet investissement. A cet égard, si le bail a été prorogé tacitement au-delà de 12 ans, vous ne serez plus contraint par aucun plafonnement dans l’établissement du prix du loyer.

 

Un emplacement primordial.

Mais investir dans un local commercial  ne s’improvise pas : ce dernier doit être, dans le meilleur des cas, idéalement situé, ce qui favorisera une location rapide et une vacance courte s’il se libère. Surtout que rien ne vous interdit d’avoir de la chance et que votre bien soit convoité par une grande enseigne nationale, une banque, une compagnie d’assurance, qui vous procureront une sécurité de paiement sur la durée. Autrement dit, un emplacement en centre-ville sera privilégié, voire à proximité d’un lieu très fréquenté. De la même façon, un bail qui autorise l’établissement de n’importe quel type de commerce trouvera plus facilement preneur que s’il est spécifiquement destiné à une activité.

 

Une rentabilité avérée.

En général, on estime que la rentabilité d’un local commercial est deux fois supérieure à celle d’un logement. De plus, dans certains cas, vous pourrez facturer davantage de charges au locataire, comme les taxes locales par exemple ou encore des impôts ou redevances liés à l’usage du lieu, autant de frais en moins à prévoir dans votre budget. Enfin d’un point de vue strictement fiscal, les intérêts d’emprunt se déduisent du revenu foncier pendant dix ans. Évidemment, chaque cas de figure se révèle différent et il est indispensable d’être parfaitement conseillé dans un tel projet : un service professionnel et expérimenté que met à votre disposition la trentained’agences Century 21 spécialisées en entreprises et commerces installée sur le territoire.



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