Vendre son local commercial alors qu’il est occupé peut être avantageux.
Un vrai intérêt pour les investisseurs.
En fait, la cession d’un bien commercial sous contrat de location s’adresse à un profil particulier d’acquéreurs, des investisseurs pour la plupart qui disposent généralement d’une solvabilité rassurante. Des financiers dont le but avoué n’est pas d’exploiter le fonds de commerce mais plus simplement d’en tirer un profit pécuniaire, une rentabilité à plus ou moins long terme. Un placement qui se comprend aisément car quoi de mieux que d’opter pour un local déjà loué puisqu’il évite le souci de trouver un locataire sûr et bon payeur ?
Un droit de préemption pour l’occupant.
Cependant, cette situation singulière implique le respect de procédures non moins particulières car le locataire bénéficie depuis la loi Pinel de 2014 d’un droit de préemption, ce qui implique sa notification dès la mise en vente. Cette information doit s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre contre émargement du destinataire) et doit comporter le détail des conditions de vente ainsi que le montant de la transaction, bien entendu. Ce qui revient à faire une proposition d’achat à l’occupant.
Un locataire également soumis à des contraintes.
Corollaire de cette obligation d’information, si le vendeur venait à modifier ou son prix ou les conditions de la cession, il serait tenu d’en avertir l'occupant, dans les mêmes modalités qu’initialement. De manière identique, la loi précise les devoirs du locataire si d’aventure celui-ci était intéressé par cette acquisition. En effet, il dispose d’un mois pour prévenir le bailleur de sa décision en précisant s’il fait appel à un prêt car son offre devient alors subordonnée à son obtention. Si sa proposition est acceptée, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, un laps de temps doublé s’il recourt à un emprunt.
Mais attention, ce droit de préférence accordé à l’occupant des lieux présente néanmoins des limites car le propriétaire peut s’en affranchir s’il s’agit de la vente de plusieurs locaux commerciaux simultanément ou si le nouvel acquéreur envisagé est un ascendant/descendant voire son conjoint.