Acheter son local professionnel grâce au crédit-bail.

Par Pierre Grammat - Publié le 05/06/2020

Acheter son local professionnel grâce au crédit-bail.

Aujourd’hui, chacun sait qu'il peut acquérir une voiture en LOA ou en LLD, deux formules qui permettent de profiter d'un véhicule sans en être immédiatement le propriétaire. En immobilier commercial ou d’entreprise, un procédé similaire existe : le crédit-bail.

Location avec option d’achat, leasing, crédit-bail, peu importe la dénomination, le principe reste identique : vous profitez sans délai d'un bien grâce à un bail qui se double d’une promesse de vente. Le système est simple : l’organisme prêteur achète un bien immobilier en offrant à celui qui va l’occuper (le crédit-preneur) la possibilité de l’acheter au terme de la location. À noter cependant que ce prêteur ne peut être qu’une banque ou un établissement de crédit tandis que le bénéficiaire peut être toute entreprise (imposée aux BIC, BNC, BA et IS).

 

Le preneur choisit et négocie le bien immobilier.

Évidemment, et comme dans le cas d’un leasing pour une voiture, c'est le crédit-preneur qui, habituellement, sélectionne le bien immobilier, en négocie le prix le cas échéant, avant d’en soumettre l’acquisition au crédit-bailleur. Néanmoins, dans de rares cas, il peut arriver qu’un organisme bancaire soit le plein propriétaire d'un immeuble qu'il propose alors en crédit-bail à une société. Par ailleurs, ce type de financement est également envisageable pour un terrain sur lequel sera ultérieurement construit un bâtiment.

 

Une trésorerie préservée.

Avantage notable pour le professionnel qui use d'un crédit-bail : il n'a aucun apport à prévoir, ce qui soulagera d'autant sa trésorerie, forcément mieux utilisée à d’autres achats davantage productifs. De surcroît, il n'a pas à recourir à un prêt bancaire, parfois difficile à obtenir même si les taux d'intérêt se montrent actuellement avantageux. Enfin, s'il le souhaite, il peut, à la fin du contrat, honorer la promesse de vente et devenir ainsi le plein propriétaire du bien, ou en poursuivre la location (si le bailleur accepte) voire le restituer. Les modalités de la cession au terme du crédit-bail se montrant contractuelles, il appartient aux deux parties de s’entendre sur leur teneur.

 

La résiliation d’un crédit-bail est possible.

Si le contrat en détaille les clauses, il s’avère loisible de résilier le crédit-bail de façon anticipée en sachant que, le plus souvent, des indemnités de résiliation seront exigibles. Dans le cas contraire, si rien n’est stipulé à cet égard, le locataire est libre d’annuler son engagement (ce qui n'est pas le cas du bailleur, tenu de respecter le contrat jusqu'à sa conclusion). De manière générale, tous les détails de ce crédit-bail devront être précisés dans le contrat et il revient au preneur d'être attentif aux « petites lignes », notamment en ce qui concerne les échéances de paiement, le règlement des charges, les évolutions du loyer, le prix de rachat (une valeur résiduelle qui s’élève communément de 5 à 15 % de la valeur originelle) et, bien entendu, la durée de la location (majoritairement de 15 à 20 ans).

 

Le crédit-bail implique une comptabilité et une fiscalité spécifiques.

D'un point de vue comptable, les loyers versés sont reportés dans le compte « Autres charges externes » du crédit-preneur et sont dès lors déductibles. D’un point de vue fiscal, si celui-ci acquiert le bien à l'expiration du crédit-bail, il devra l’inscrire à son bilan comptable au titre d’actif immobilisé. Il devra aussi, sous certaines conditions, réintégrer une fraction des loyers réglés à son résultat imposable (par exemple si le prix d’achat est inférieur à la valeur du bien à la signature du contrat moins le montant potentiel des amortissements s’il en avait été le propriétaire). Toujours au chapitre de la fiscalité, sachez que la taxe foncière est due par le bailleur (sauf cas particulier énoncés dans le contrat) car il est propriétaire du bien au regard de la loi.

 

Un crédit-bail n’est pas une cession-bail !

Ne confondez pas « crédit-bail » (que nous venons d’exposer) avec « cession-bail ». Dans ce dernier cas, la société propriétaire d’un local cède celui-ci à un organisme de crédit-bail, ce qui lui permet d’engranger un cash non négligeable tout en restant dans les lieux. À l'échéance du contrat, et après avoir dûment payé ses loyers, l’entreprise récupère son bien. Ce qui peut être salvateur dans le cas d’une trésorerie momentanément défaillante ou pour assurer un investissement important.

 

En résumé, le crédit-bail peut être très avantageux.

Pour conclure, la formule du crédit-bail immobilier peut être salutaire pour un professionnel ou un commerçant, soucieux d’acquérir les murs de son local sans avoir à démunir sa trésorerie. Pour un montant à peine supérieur à un loyer, il sera plein propriétaire au terme du contrat de location et si ses affaires se sont déroulées comme prévues, il ne rencontrera aucune difficulté à lever et à acquitter l’option d'achat. Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à solliciter votre conseiller Century 21 Entreprise et Commerce qui saura vous conseiller pour mener à bien votre futur crédit-bail dans les meilleures conditions.



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