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Bail commercial : donner son congé implique de respecter des formes.

Par Pierre Grammat - Publié le 07/08/2019

Bail commercial : donner son congé implique de respecter des formes.

Un bail de location commercial présente forcément une date de début et une date de fin. Et s’il peut être interrompu à chaque terme triennal, le congé doit suivre une procédure rigoureuse.

Un certain formalisme est… de rigueur.

La durée d’un contrat de location commercial obéit à certaines règles dûment prescrites par la loi. Ainsi est-il nécessairement conclu pour neuf années a minima (sauf dans le cas d’un louage saisonnier, d'un bail dérogatoire ou d’un bail précaire). De la même façon, il ne saurait être décidé pour une durée indéterminée. À chaque expiration d’une période de trois ans, le locataire est en droit de donner son congé en respectant le formalisme exigé par la loi ; à savoir six mois avant la date effective du départ, avec une notification par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

 

Quelques cas dérogent à la règle.

Nonobstant cela, plusieurs cas contreviennent à cette règle, notamment quand il s'agit de baux qui excèdent neuf ans, de locaux de stockage ou monovalents (des espaces spécifiquement construits pour un usage unique) ou encore de bureaux si, et seulement si, cela est clairement stipulé dans les clauses du bail. À noter également que les contrats qui concernent les résidences touristiques échappent à cette possibilité de signifier son congé à chaque période triennale et contraignent donc les preneurs à poursuivre la location jusqu’à son terme.

 

La résiliation du bail commercial.

Pour que son congé soit effectif, ce qui est possible tous les trois ans ou à tout moment en cas de départ à la retraite ou en cas d’invalidité, le locataire doit le faire savoir à son propriétaire six mois avant le terme, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. En revanche, s'il informe de son congé au terme du contrat de location (ou au cours d'un bail tacitement prorogé), le recours à un officier ministériel est obligatoire. De son côté, le bailleur n’a lui d'autre choix que celui de signifier par voie d’huissier son congé à un locataire. Cela dit, le législateur laisse une certaine liberté aux parties signataires du bail qui peuvent convenir d’un préavis plus long.

 

Des dates qui comptent !

Dans le cas d’une reconduction d’un bail par accord tacite, autrement dit s'il n’y a eu aucune démarche de la part du propriétaire ni du locataire avant le terme du bail (ce qui prolonge pour une durée indéterminée ses effets), la notification du congé doit s'effectuer au moins six mois avant la fin d’un trimestre civil. Et il vaut mieux ne pas se tromper de dates car cela reculerait la réalité du congé jusqu'à la période suivante. Soit trois ans plus tard dans le cas d’un congé déclaré au terme d'une période triennale, ou bien trois mois plus tard s'il s'agit d'une tacite reconduction. Comprenez donc que cette erreur de date n’annulerait en aucun cas la notification de fin de contrat mais reporterait simplement celle-ci. Avec cependant l'obligation de poursuivre le règlement des loyers...

 

Des cas particuliers.

Afin d’assouplir une réglementation somme toute assez formelle, la loi autorise un locataire qui prend sa retraite, ou s’il se voit attribuer une pension d’invalidité, à donner congé à tout moment (hors période triennale, donc) mais en observant néanmoins un préavis de six mois. Ce qu’il doit notifier à son bailleur, une fois encore, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. Attention néanmoins au cas du décès du locataire qui n’annule en rien les effets du bail. Il appartient alors aux héritiers de le résilier, faute de quoi ils seront tenus d’en respecter les clauses, notamment de payer les loyers et les charges.



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