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Bail commercial : les effets de la loi Pinel

Par Pierre Grammat - Publié le 15/05/2017

Bail commercial : les effets de la loi Pinel

Jusqu’à la promulgation de la loi Pinel, les baux commerciaux n’étaient pratiquement soumis à aucune règle sinon contrainte. La nouvelle législation, tout en préservant une large liberté contractuelle, n’en encadre pas moins quelques dispositions afin de rétablir un (semblant de) équilibre entre bailleur et preneur. Désormais, la présence d’un certain nombre de mentions dans le contrat de location est devenue obligatoire.

Les charges.

Depuis 2014, la répartition des charges, impôts, taxes et autres redevances doit être clairement stipulée dans le bail, évitant dès lors bien des contentieux futurs. De cette manière, les grosses réparations ne pourront plus être imputées au locataire et le bailleur devra informer celui-ci, le cas échéant, de tout élément qui pourrait modifier la péréquation des charges telle qu’indiquée dans le contrat de location initial. (cf. l’article Bail commercial : loyer et charges)

 

Le loyer.

Si le loyer est libre dans son principe, la loi Pinel énonce néanmoins quelques règles. Ainsi ce seront les indices des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT) qui devront être pris en compte (et non plus l’indice du coût de la construction). Ce qui induit que la variation du loyer ne pourra dépasser la valeur indiquée par ces indices. Cependant, le droit précise que toute révision tarifaire ne saurait prendre effet qu’au jour de la demande, ne laissant donc plus le choix aux parties d’en décider.

Plus contraignante, la législation prévoit qu’en cas de déplafonnement du loyer ou lors du renouvellement du bail, l’augmentation ne saurait être supérieure à 10% du montant de l’année précédente. En cas de renouvellement, cette obligation s’applique même aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la réglementation (2014). (cf. l’article Bail commercial : loyer et charges)

Il està noter cependant que l’article L145-34 n’étant pas d’ordre public ; les parties ont la faculté de renoncer à l’avance à cette disposition dans le bail.

 

L’état des lieux.

Un état des lieux est désormais obligatoire aussi bien à l’entrée qu’à la sortie (ou en cas de cession du bail ou du fonds de commerce) alors qu’il restait facultatif jusqu’alors (même si, dans la pratique, il était généralement réalisé). A noter que si l’une des deux parties refuse l’établissement de cet état des lieux à l’amiable, il appartient à l’autre partie de diligenter un huissier à cet effet, étant entendu que les frais en seront supportés par moitié par chaque partie. En cas d’absence de ces états des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état.

 

Durée et congé.

Ici aussi, la loi Pinel a introduit de nouvelles règles. Un contrat de bail commercial est normalement conclu pour 9 années au minimum et en aucun cas pour une durée indéterminée. Il existe cependant des cas dérogatoires comme le bail dérogatoire, la location saisonnière ou le bail précaire. Le locataire peut donner son congé à l’issue de chaque période triennale (avant cette loi, un bailleur pouvait demander à son preneur de renoncer à cette faculté de résiliation). Mais des exceptions demeurent, notamment pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans ou pour des locaux à usage exclusif de bureaux par exemple. À noter, et c’est une innovation, qu’en cas de décès du locataire, les ayants droit peuvent résilier à tout moment ledit bail avec un préavis de six mois. (cf. l’article Bail commercial : durée et renouvellement)

 

D’autres nouveautés introduites par la loi Pinel.

Plus important encore, la clause de solidarité entre cédant et cessionnaire si, et seulement si, elle est dûment notifiée dans le bail, ne pourra plus s’étendre au-delà de trois années. À quoi s'ajoute l'obligation pour le bailleur d’avertir le précédent occupant dès le premier terme impayé. Ce qui devrait soulager les cédants qui se voyaient jusqu'alors caution solidaire ad vitam aeternam(cf. l’article Bail commercial : cession et droit au bail)

Par ailleurs la loi Pinel a assoupli les conditions d’information du congé du locataire, celui-ci ayant le choix de faire intervenir un huissier ou de le signifier par lettre recommandée. (cf. l’article Bail commercial : durée et renouvellement)

Enfin, la nouvelle législation précise que le locataire d’un local commercial dispose d’un droit de préemption en cas de vente des murs par le propriétaire qui devra l’en notifier par lettre recommandée avec AR.

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