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Bail commercial : cession et droit au bail

Par Pierre Grammat - Publié le 15/05/2017

Bail commercial : cession et droit au bail

La location d’un local commercial est assujettie à l’établissement d’un contrat communément appelé « bail ». Celui-ci, considéré comme une valeur, peut être cédé par le locataire à un tiers. Néanmoins, la législation encadre cette cession et impose des règles autant au cédant qu’au preneur mais aussi au propriétaire des murs.

La cession proprement dite.

Selon les termes de la loi, le droit au bail a une valeur patrimoniale et appartient au titulaire du bail commercial au titre de composants de son fonds à l’instar des éléments corporels comme le mobilier ou les stocks, ou incorporels (clientèle, marques, licences, etc.). Il est donc susceptible de le céder, ce à quoi le propriétaire des murs ne peut s’opposer en principe même si certaines clauses du contrat de location peuvent en limiter la portée.

 

Des clauses restrictives.

Ainsi, ce dernier aura-t-il pu insérer une modalité qui oblige le locataire à lui proposer cette cession avant même de l’avoir soumise à son futur repreneur. Ou encore avoir prévu une condition d’agrément dans le bail initial qui stipule que l'occupant doit en demander l’autorisation, sinon la résiliation pure et simple du contrat pourrait alors être engagée. Ce qui revient à dire que le bailleur agrée le cessionnaire.

 

Un refus motivé.

Cependant, il ne pourra refuser cette vente qu’avec de vrais motifs, faute de quoi il pourrait être redevable de réparations pécuniaires devant les tribunaux à la requête du locataire. De la même façon, le propriétaire des murs peut avoir prévu une clause qui interdit la cession du bail seul (sauf si le locataire part à la retraite ou en cas d’invalidité). Ce qui implique que toute convention limitative sera réputée non écrite si le nouvel acquéreur reprend l’exploitation et la clientèle du fonds. Dans ce cas, le bailleur ne pourra s’y opposer de quelque manière que ce soit.

 

Le droit au bail.

D’un point de vue fiscal, sachez que le produit du transfert du droit au bail est assimilé à celui de la vente du commerce et ne bénéficie d’aucune condition particulière pour l’administration. Voilà pour le cédant. Quant à l’acheteur, les services fiscaux ne lui permettent pas d’amortir le prix payé pour ce droit au bail même si cette pratique fut et est encore parfois employée.

 

Une situation évolutive.

Toutefois, il n’est pas impossible que dans les années à venir la situation change puisque le conseil d’État, dans sa décision du 15 avril 2016, indique qu'en certaines circonstances, le droit au bail pouvait être amorti. Cela ne remet pas formellement en question la possibilité d’amortissement mais constitue néanmoins une brèche dans les décisions de la cour administrative d’appel.

 

La clause de garantie solidaire.

Le bail peut comporter une clause de garantie solidaire du précédent locataire, permettant dès lors au propriétaire des murs de se retourner vers lui en cas d’impayés. Si la caution pouvait précédemment perdurer jusqu’à la date d’expiration du bail repris, elle est désormais restreinte à trois années par la loi Pinel de 2014. Cette solidarité s’entend uniquement en garantie des loyers, à l’exclusion de tout autre débit du nouvel occupant comme le non-paiement de réparations locatives par exemple. Par ailleurs, il revient au bailleur de prévenir le précédent occupant d’un impayé de la part du repreneur dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

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