Les clauses de résiliation de plein droit d’un bail commercial.
Des clauses de résiliation dites « de plein droit ».
Dans leur principe même, les clauses de plein droit n’ont pas à être légitimées par le tribunal. Reste que l’appréciation par chacune des parties du périmètre de ces dispositions résolutoires peut entraîner une action en justice. Ainsi en novembre 2017, la cour de Cassation a-t-elle cassé et annulé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait donné raison à un bailleur qui avait cru bon de résilier un bail commercial de plein droit au prétexte que le locataire ne respectait pas son obligation d'exploiter personnellement le fonds de commerce. Alors que la clause résolutoire de plein droit en question ne stipulait qu’une obligation d’exploiter le local. Une vraie nuance…
Des règles sont à respecter.
Et même si on aura compris que ces modalités de résiliation de plein droit, dûment mentionnées dans le bail, peuvent prendre effet sans ester en justice, il n’en reste pas moins que certaines règles et formes doivent être suivies. Effectivement, quand l’entorse à l’une de ces clauses est relevée, il appartient au bailleur d’émettre une mise en demeure à l’encontre de son locataire et ce, par voie extrajudiciaire (acte d'un officier ministériel – un huissier...) et non par lettre recommandée. Sous peine de nullité.
Le fond certes mais aussi la forme.
De façon identique, ladite mise en demeure doit expliciter clairement les motifs de l’infraction, indiquer la clause résolutoire en question, préciser les obligations qui n’ont pas été respectées par le locataire et bien entendu mentionner le délai qui court jusqu'à la résiliation effective. Par exemple, s’il s’agissait d’effectuer certains travaux incombant à l'occupant mais que ceux-ci ne sont pas détaillés dans la sommation, cette dernière est réputée invalide. Ou encore si une injonction de payer n’indique pas le délai imparti au locataire pour régler sa dette. Quoi qu’il en soit, ce sursis d’un mois après commandement qui fait valoir l'application d’une clause résolutoire, devra impérativement être respecté dans tous les cas de figure, au risque que celle-ci ne soit déclarée irrecevable. Sans compter que le locataire peut accéder, le cas échéant, à des voies de recours.
En toute bonne foi…
Pour terminer, il faut savoir que la notion de « bonne foi » existe en droit et qu’elle peut s’appliquer a contrario si un bailleur tentait par une injonction à son occupant de se soustraire à l’une de ses propres obligations. À charge cependant au plaignant – l’occupant – de prouver en quoi le commandement de son propriétaire est irrégulier ; évitant dès lors que cette irrégularité ne soit à démontrer par les juges, ce qui inciterait les locataires à recourir de manière abusive à des procédures judiciaires au prétexte que l’injonction est irrégulière !
Mais tout n’est pas permis !
Et à ce propos, il est à noter qu’un locataire ne peut se prévaloir de ses propres manquements à une clause résolutoire au profit du bailleur. Si la loi ne le précisait pas aussi formellement, l’occupant désireux d’interrompre brutalement son bail sans motif valable, n’aurait qu’à manquer à l’une des clauses résolutoires de plein droit pour se voir décharger de la responsabilité de la rupture du contrat…