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La propriété commerciale : une notion juridique précise mais aussi contractuelle.

Par Pierre Grammat - Publié le 10/11/2017

La propriété commerciale : une notion juridique précise mais aussi contractuelle.

En termes purement juridiques, la propriété commerciale correspond à l’ensemble des dispositions réglementaires (et légales !) qui déterminent le prix d’une location et les droits du locataire.

Mais au-delà de cette définition, il est des situations où la notion de propriété commerciale évolue et peut occasionner de graves dissensions entre bailleur et preneur. Et plus particulièrement lors de modifications des lieux entreprises par l’occupant, qu’il s’agisse de simples aménagements ou de transformations qui portent atteinte à la structure du bâtiment loué (qui peuvent nécessiter, dans ce dernier cas, un accord explicite du propriétaire du local).

 

En cas de travaux, des questions se posent.

En effet, au terme du bail (et même tout au long de sa durée), qu’advient-il de ces travaux ? Reviennent-ils de plein droit au bailleur ou celui-ci doit-il en compenser la valorisation auprès du locataire ? Ou encore, peut-il exiger du preneur la remise en état des lieux tels qu’ils se présentaient à l’origine ? En fait, il n’y a pas de réponse type à ces questions puisque ce sont les modalités du bail qui les détermineront. Il est donc prudent, au moment de son élaboration, de considérer tous les cas de figure. En stipulant par exemple que l’occupant pourra réaliser les agencements avec ou sans l’autorisation préalable du propriétaire.

 

Les clauses d’accession et de nivellement.

Et le même principe prévaut pour des travaux importants. En effet, dans ce cas, il aura fallu prévoir dans le contrat de location, soit le transfert de propriété au bailleur (une clause dite d’accession) soit la remise en état initial (clause de nivellement). Et rien n’empêche d'envisager que le propriétaire s’interdise d’imposer ce rétablissement aux conditions originelles tout en se réservant la propriété future des aménagements sans verser de dédommagement, ce que précisent les articles 551 et suivants et notamment l’article 555 du Code civil dans le cas où le bail n’apporterait pas de précisions suffisantes à ce sujet

 

En l’absence de dispositions particulières, la loi s’applique.

On peut déduire de la stricte application de la loi qu’en l’absence de toute disposition à ce sujet dans le contrat, le bailleur remboursera au locataire qui a entrepris et financé entièrement les transformations, une somme équivalente au montant de la main d’œuvre et des matériaux employés ou le différentiel de valeur du local avant et après ces agencements. Étant entendu qu’il s’agit ici de travaux forcément substantiels et non d’embellissements sommaires des lieux. Autrement dit, si ces installations peuvent être déposées sans entraîner de modifications de la structure du bâtiment, ils demeurent la propriété de l’occupant.

 

Avec le précieux concours d’un spécialiste.

Sans aller plus avant dans toutes les modalités envisageables, comprenez que la rédaction de ces clauses d’accession et de nivellement qui concernent toutes les améliorations à venir du local ou d’éventuelles remises en état, exigent une attention singulière et minutieuse des deux parties, bailleur et preneur. Encore une fois, si l’article 555 du Code civil propose une règle générale, rien n’interdit aux signataires du bail d’y déroger par des stipulations qui leur conviennent. Un conseiller immobilier, spécialisé en commerces et entreprises sera, à cet égard, d’un précieux secours.

 

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