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Ne confondez pas bail commercial et fonds de commerce !

Par Pierre Grammat - Publié le 17/08/2015

Ne confondez pas bail commercial et fonds de commerce !

Si le jargon juridique en rebute plus d’un, il n’en reste pas moins nécessaire de connaître la définition précise de ce qu’on acquiert !

Ainsi, lorsque vous achetez un fonds de commerce, vous devez savoir qu’il se constitue de toutes les composantes nécessaires à son exploitation commerciale. Ces éléments se partagent en deux catégories bien distinctes : les incorporels et les corporels. Si ces derniers sont évidents (matériel, mobilier, équipements, outillage, stock et marchandises), les éléments incorporels peuvent se révéler de différentes natures : droit au bail, nom commercial, marques, contrats (d’assurances, de travail, de propriété littéraire, de licences, etc.) et bien sûr la clientèle qui est obligatoirement cédée avec le fonds de commerce sans quoi celui-ci n’existerait pas.

 

Au-delà du corporel et de l’incorporel.

De cette liste d’éléments, qu’ils soient corporels ou non, on peut comprendre que d’autres ne sont pas transmis de droit lors de la cession du fonds de commerce. Ainsi en est-il (et c’est heureux !) des éventuelles créances et dettes, des immeubles (qu’on appelle communément « les murs »), mais aussi des droits de terrasse pour un restaurant ou un débit de boissons et des documents comptables même si l’acheteur conserve le droit de les consulter pendant trois ans. Par ailleurs, sachez que le transfert d’un fonds de commerce implique certaines formalités comme l’information des salariés au moins deux mois avant la vente[1], ou une déclaration préalable auprès de la mairie si le local est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat décidé par la ville (droit municipal de préemption).

 

Le bail commercial.

Le bail commercial, comme son nom l’indique, est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce. Il est donc souscrit entre le propriétaire du local (le bailleur), et le détenteur du fonds[2]. En cas de vente, le bail est obligatoirement cédé avec le fonds (ce qu’on appelle le « droit au bail ») à titre gratuit ou onéreux, c’est selon, même si certaines clauses de fond ou de forme peuvent en limiter la cession (par exemple l’obligation de prévenir le bailleur ou si le bail est lié à une activité commerciale particulière ce qui nécessiterait du coup l’accord du bailleur pour un changement d’activités). De son côté, pour bénéficier de ce bail commercial, le repreneur doit être inscrit au registre des commerces et sociétés ou au répertoire des métiers s’il est artisan.

 

Un bail librement établi ou presque.

Dans son principe, l’établissement d’un bail commercial est libre mais, sauf cas dérogatoire exceptionnel, il est conclu pour une durée de 9 ans au minimum avec la possibilité pour le locataire de donner congé à chaque période de 3 ans s’il respecte les formes prescrites (préavis de 6 mois notamment). Ce bail ne saurait donc être d’une durée indéterminée. A noter que si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail au bout des 9 ans, il devra verser à l’occupant une indemnité d’éviction pour compenser sa perte d’exploitation, ce qui peut s’élever à une somme considérable.

 

Des autorisations nécessaires.

Petite précision qui recèle tout de même son importance, sachez que tout commerce de détail dont la surface excède 1000 m² est assujetti à une autorisation d’exploitation délivrée par la commission départementale d'aménagement commerciale (CDAC)[3]. De la même façon, si vous prévoyez d’empiéter d’une manière ou d’une autre sur le domaine public, pour établir une terrasse par exemple, il vous faudra solliciter une autorisation d’occupation[4]. Un principe qui vaut également pour l’installation d’une enseigne commerciale dans la rue[5].

 

[1] Code commerce - Article L141-23

[2] Contenu du contrat de bail commercial

[3] Autorisation pour l'ouverture d'une grande surface

[4] Occupation du domaine public par un commerce (AOT)

[5] Enseignes commerciales

 

 

A lire aussi : "La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises"
et "La fiscalité des commerces"

 

 



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