Les particularismes du bail commercial

Une liberté sous surveillance.

En dépit de cette liberté contractuelle, le bail commercial répond à diverses obligations, notamment pour son objet, sa durée, son renouvellement, la répartition des charges ou pour la révision du loyer. Cela va sans dire mais insistons sur le fait qu’un tel contrat n’est envisageable que si le bien en question est administrativement affecté à une activité commerciale (ou artisanale). S’il s’agit d’un bail « tous commerces », n’importe quel négoce pourra y être exercé ; dans le cas contraire, le preneur devra se conformer à la destination prévue pour ce local sauf à entreprendre les démarches nécessaires pour en changer, avec l'accord du bailleur le cas échéant. (cf. l’article Bail commercial : le changement d’activité ou « déspécialisation »)

Le dossier doit être complet.

A la signature d’un bail commercial, un dossier complet doit être annexé, comprenant un certain nombre de pièces, parmi lesquelles :

-       un état de lieux ;

-       un plan du local et de ses éventuelles dépendances ;

-       un diagnostic de performance énergétique et de présence d’amiante (si l’immeuble est antérieur au 1^er juillet 1997) ;

-       Un état des risques naturels miniers et technologiques, le cas échéant ;

-       la répartition des charges/impôts/taxes entre locataire et propriétaire ;

-       un état des travaux à venir dans la période triennale et ceux réalisés les 3 dernières années.

Cette liste n’étant évidemment pas exhaustive car, selon les cas, d’autres documents seront peut-être nécessaires, comme un engagement de caution par exemple.

Un état des lieux.

Comme pour toute location, un état des lieux devra être établi soit par un huissier de justice soit de manière contradictoire. Ce document comprendra une description précise des locaux et dépendances. Si l’une des deux parties s’y refuse, l’autre fera alors appel à un huissier pour l’établir, étant entendu que les frais induits seront forcément partagés pour moitié par le bailleur et le preneur. Cependant, la loi stipule que si cette pièce n’a pas été jointe au contrat de location, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état. De la même façon, un état des lieux sera également impératif à la sortie des lieux.

Durée et congé.

Le contrat doit impérativement indiquer sa durée, de neuf années au minimum sauf s’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un bail dérogatoire (inférieur ou égal à trois ans). Néanmoins, le locataire a toute latitude pour le résilier au terme de chacune des périodes triennales. À noter, et ce n’est pas anodin, que s'il est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le bailleur pourra bénéficier du déplafonnement du loyer. (cf. l’article Bail commercial : durée et renouvellement)

Loyer, pas-de-porte et dépôt de garantie.

Le montant initial du loyer reste librement négocié entre les deux parties, la loi n’induisant aucune contrainte en la matière. De plus, le propriétaire des murs peut réclamer un pas-de-porte (sorte de droit d’entrée) et/ou un dépôt de garantie pour se prémunir, le cas échéant, de tout non-respect des clauses du bail. (cf. l’article Bail commercial : pas-de-porte et dépôt de garantie)

Prolongation, renouvellement et cession.

Dans son principe, un bail commercial ne prend fin qu’avec le congé signifié par l’une ou l’autre des parties. Ainsi, parvenu au terme de la durée prévue initialement, ou l’engagement se poursuit par tacite acceptation, ou le propriétaire notifie son congé à l'occupant, ou encore celui-ci sollicite un renouvellement auprès du bailleur. (cf. l’article Bail commercial : durée et renouvellement)

Si le locataire souhaite céder son bail, à quoi le bailleur ne peut s’opposer, ce dernier peut toutefois en restreindre la portée en précisant une clause d’agrément, autrement dit son accord. Il peut en revanche en interdire la cession sans le fonds de commerce ou bien encore avoir imposé une clause de garantie solidaire. (cf. l’article Bail commercial : cession et droit au bail)

La cession du bail est quasi systématiquement soumise à l’accord du bailleur. En revanche, il ne peut s’opposer à sa cession dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce.

Révision du loyer.

Tout au long du bail, le montant peut être révisé mais en tenant compte des dispositions du contrat : soit à la fin de chaque période triennale (le cas légal si rien n’a été mentionné), soit pour toute autre fréquence dûment précisée. De la même façon, en cas de renouvellement du bail (au terme de sa durée initiale), le bailleur peut faire valoir un nouveau tarif sous certaines conditions. Sachez qu’en cas de litige sur le prix, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux ainsi que le prévoit le Code du commerce dans son article L. 145-35. (cf. l’article Bail commercial : loyer et charges)

Vous aurez compris que puisque la loi n’encadre guère le bail commercial, il reste donc largement négociable ! À vous, sur chacune de ses clauses, de discuter avec le bailleur non sans avoir sollicité les conseils avisés d’un professionnel.