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Bail commercial : loyer et charges

Par Pierre Grammat - Publié le 15/05/2017

Bail commercial : loyer et charges

Même si la loi Pinel de 2014 a quelque peu encadré l’établissement d’un bail commercial, celui-ci n’en conserve pas moins une certaine liberté de rédaction. Et s’il est un point sensible auquel il faut prêter une attention particulière, c’est celui du montant du loyer et des charges puisqu’il engage le preneur pour toute la durée de la location.

Un loyer librement négocié.

S’il reste en principe basé sur la valeur locative, le tarif du loyer initial tel qu’indiqué dans le bail, est totalement libre, ce qui signifie que le bailleur n’est en aucun cas tenu par le loyer de l’occupant précédent par exemple ou par toute autre considération. Le prix sera donc affaire de négociation entre les deux parties. En sachant que, par la suite, la révision triennale est plafonnée et ne saurait dépasser l’indice de référence[1].

 

Un déplafonnement peut survenir.

Dans certains cas, le bailleur pourra néanmoins réclamer un déplafonnement si les locaux ont connu une augmentation de leur valeur locative supérieure à 10% et ont induit un accroissement significatif de l’activité du locataire ou si celui-ci a modifié la destination des lieux (Cf. l'article Bail commercial : le changement d’activité ou « déspécialisation »). Un déplafonnement qui peut également survenir, sous certaines conditions, après 12 années de location ou en cas de renouvellement. (cf. l’article Bail commercial : durée et renouvellement ). À noter qu’un loyer commercial est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

 

La clause d’échelle mobile.

Par ailleurs, les deux parties ont le loisir d’opter pour le système de l’échelle mobile qui consiste à augmenter le loyer lorsque l’indice de référence change. Quel que soit le cas de figure, cette hausse ne pourra être supérieure de 10% au prix de l’année précédente. Cependant, en dépit de toutes les précautions prises lors de l’établissement du contrat de location, un litige pourrait surgir. L'une ou l'autre des parties devra alors saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (article L. 145-35 du Code du commerce) puis, en cas d’échec, s’adresser au tribunal de grande instance.

 

La répartition des charges.

Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges doit obligatoirement apparaître dans le contrat de location sous la forme d’un inventaire précis annexé. En effet, le législateur eut à cœur d’équilibrer les relations entre occupants et bailleurs, ces derniers ayant une légère propension à alourdir les clauses qui pouvaient leur être favorables tandis que les preneurs tendaient à se montrer de mauvaise foi et refuser d’acquitter leurs charges dues. La nouvelle législation tend donc à limiter les litiges sans toutefois les éliminer complètement.

 

À chacun ses frais…

Ainsi cette répartition n’est-elle plus librement négociable entre les deux parties, réduisant d’autant les risques de contestation ultérieure. Le coût des gros travaux tels que décrits par l’article 606 du Code du travail revient désormais au bailleur : les dépenses relatives aux réparations importantes touchant au bâti, notamment le ravalement, à la vétusté ou à la mise aux normes voire les honoraires de gestion par exemple.

 

Un bon conseiller est vivement recommandé !

En revanche, le locataire devra s’acquitter des frais d’entretien et de réparations courantes, impôts, redevances et taxes liés à l’usage du local (enlèvement des ordures ménagères notamment, ou la taxe foncière). A noter toutefois que les charges liées à la propriété des locaux peuvent être supportées par le preneur si, et seulement si, une clause explicite du contrat le précise. Autant dire que les conseils avisés d’un professionnel seront largement indispensables avant de signer un bail commercial…

 

[1] - l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
- l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour toutes les autres activités.

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