CHR : chacune des clauses du bail compte !

La clause d’échelle mobile.

Certes, la signature du bail du local enfin déniché conclut habituellement l’installation du locataire dans les lieux et le démarrage de son activité. Pourtant, bien qu’heureux d’en terminer, le preneur a tout intérêt à demeurer vigilant sur chacun des termes de ce contrat de location qui l’engage pour de nombreuses années. En commençant, bien sûr, par le montant du loyer. En effet, au-delà de son coût initial, celui-ci peut être indexé sur l’indice des loyers commerciaux ou sur une clause d’échelle mobile (connue également sous l’appellation de « clause de recette » et définie par l’article L145-39 du Code du commerce) qui se fonde sur le chiffre d’affaires du CHR. Les règles de révision du loyer, et notamment celles prévues par l'article L 145-39 du Code de commerce pour les baux assortis d'une clause d'échelle mobile, sont d'ordre public.

Une variation forcément à la hausse ET à la baisse.

Un dispositif qui autorise le propriétaire à augmenter le prix de la location jusqu’à 10 % chaque année dans certaines conditions. Ce qui semble exorbitant à première vue mais qui devient un réel avantage pour le locataire qui peut réclamer une diminution de son loyer si d’aventure ses recettes venaient à drastiquement diminuer. Autrement dit, dans le bail initial, les deux parties s’entendent sur une variation (traditionnellement annuelle) à la hausse ou à la baisse conformément à un indice, qui peut être le chiffre d’affaires, le coût des produits vendus, etc. Attention, cette clause d’échelle mobile doit impérativement s’appliquer aussi bien à la hausse qu’à la baisse sous peine de nullité comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt de 2016.

Une particularité des hôtels.

Cette modification du loyer par clause d’échelle mobile ne doit, bien entendu, ne pas être confondue avec la révision triennale qui est, elle, dûment encadrée par la loi. Par ailleurs, et cela constitue une vraie singularité de la branche d’activité des hôtels qui, à l’instar des cafés et des restaurants, sont généralement monovalents, autrement dit qu’ils ne sauraient être utilisés pour un usage commercial différent sans impliquer de gros travaux. De ce fait, le calcul du prix du loyer, lors du renouvellement de bail, s’effectuera en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel, d’après les méthodes dites « hôtelières » ou « immobilières » selon le cas, ce qui peut entraîner une augmentation notable.

Un dépôt de garantie clairement spécifié.

De la même façon, le montant du dépôt de garantie, qui est le plus souvent équivalent à trois mois de loyer, doit être dûment mentionné*. À noter que ce coût n’est pas assujetti à la TVA et qu’il est donc indiqué net. Et que cette somme devra être remboursée au départ du locataire comme c’est toujours le cas pour ce type de « caution », une fois déduites, le cas échéant, les créances du preneur ou les éventuelles réparations à sa charge qui n’auraient pas été réalisées.

La révision et le renouvellement du bail.

Le mode de révision du bail s’avère tout autant un élément à ne pas négliger au moment de la signature. En effet, le contrat peut être revu à chaque terme triennal (la plupart du temps) sauf cas contraire expressément stipulé dans ses dispositions. S'il souhaite voir son bail renouvelé, le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandéeavec avis de réception. Il peut en faire la demande à tout moment au cours de sa tacite prolongation. https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22854

Une activité déclarée.

Pour clore ce bref survol des points capitaux d’un bail commercial à surveiller attentivement, mentionnons l’obligation pour le preneur d’indiquer précisément son ou ses activités exercées dans le local pour s’éviter tout litige ultérieur. Effectivement, s’il désire ajouter une nouvelle activité, ou modifier une activité existante, il devra le signifier à son bailleur par lettre recommandée, entendu qu’en l’absence de réponse de celui-ci dans les trois mois qui suivent la notification, l’accord sera acquis de plein droit. En effet, le propriétaire à tout loisir de refuser une déspécialisation partielle ou de la négocier.

* Article L145-40 Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédantes celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.