La déspécialisation d’un bail commercial et sa fiscalité.

Par Pierre Grammat

Publié le 10/11/2017 - Mis à jour le 10/11/2017

Comme chacun sait, tout bail commercial comporte la mention de la nature et de l’objet de l’activité qui sera exercée, y compris quand le contrat prévoit une clause « tous commerces » qui laisse le champ libre au locataire pour pratiquer la spécialité de son choix dans ces locaux. On notera que dans ce cas d’espèce, le preneur peut à tout moment, sans prévenir quiconque et a fortiori le bailleur, modifier son activité (Attention : au cas où le local est situé dans une copropriété, s’assurer que le règlement le permette) ou céder son bail à quelqu’un qui se livrerait à un autre métier que celui pratiqué jusqu’alors.

Un changement de destination des locaux soumis à un formalisme.

Mais hormis ce cas singulier du bail « tous commerces », les contrats précisent généralement l’activité qui peut être exercée, une destination juridique des locaux loués qui ne saurait être modifiée par le seul locataire qui devra donc engager une procédure de déspécialisation. Une formalité qui pour ne pas être insurmontable n’en répond pas moins à un réel juridisme : démonstration que ce changement dans l'exploitation du local est vital pour l’entreprise, qu’il n’interfère pas avec la situation et le caractère de l’immeuble qui l’abrite et enfin, l’accord du bailleur.

Une indemnité imposable.

De son côté, le propriétaire qui accepterait la modification d’activité proposée par l'occupant, est en droit d'exiger de ce dernier, selon le Code du commerce, le paiement d’une indemnité au prétexte d’un éventuel préjudice que lui ferait subir ce changement de destination des locaux. À l’instar de tout revenu, ou presque…, le dédommagement perçu par le bailleur est soumis à l’impôt. Et plusieurs cas peuvent alors se présenter.

Différents cas de figure.

Si cette indemnité compense une perte de recette ou, ce qui s'équivaut, une augmentation des charges du bailleur, les services fiscaux estiment qu’elle correspond à un supplément de loyer. Au quel cas le montant de la compensation s’ajoutera aux autres gains fonciers du bailleur. De la même façon, si ce dédommagement couvre un quelconque préjudice, il connaîtra une contribution fiscale identique à celle des revenus locatifs (si le bailleur en est redevable) ou à la TVA au cas où propriétaire et locataire auraient choisi d’assujettir le loyer à cette taxe.

Une fiscalité subtile.

Au surplus, il existe une autre éventualité qui n’entraîne pas d’imposition : l’indemnité est considérée comme un gain en capital (car assimilée à un coût d’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce) dans la mesure où elle ne contrebalance ni un accroissement des charges du bailleur ni une perte de recettes.

En revanche, pour le locataire, si l'indemnité de déspécialisation constitue un supplément de loyer (si ce dernier se montre inférieur à la valeur locative), elle n’est plus jugée comme une charge de loyers (et donc déductible) mais comme un élément incorporel du fonds.

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