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La fiscalité du pas-de-porte pour le bailleur.

Par Pierre Grammat - Publié le 10/11/2017

La fiscalité du pas-de-porte pour le bailleur.

Nous avions eu l’occasion, dans un précédent article, d’aborder le sujet délicat des sommes complémentaires à prévoir en cas de prise à bail d’un local commercial, notamment pour d’éventuels pas-de-porte et autres garanties.

S’il n’est pas encadré par la loi, le fiscal s’y intéresse.

Ces pratiques, tout à fait légales, n’en sont pas moins ignorées par la loi qui laisse libres les deux parties, cédant et acquéreur, d’en décider l’opportunité et la valeur. Cependant, le droit fiscal se montre davantage concerné par le versement perçu par le bailleur dans le cas d’un pas-de-porte, une somme versée par le preneur en sus des loyers au moment de la signature du bail commercial. Et, dans sa grande mansuétude, le législateur a cru bon de distinguer plusieurs types de pas-de-porte.

 

En contrepartie d’un avantage concret.

Première occurrence : le pas-de-porte constitue un supplément de loyer. Il se détermine dans le cas où il s'avérerait une vraie contrepartie à ce que loue le preneur (par exemple, en échange d’un terme particulièrement bas). Autrement dit, l'argent versé vient en compensation d’un avantage concret du futur occupant. Dans ce cas, les services fiscaux considèrent qu'il s'agit, pour le bailleur, d'une recette imposable. Mais le problème se complique car selon le statut de celui-ci, s’il relève de l’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu, la taxation se révélera différente.

 

Une imposition parfois étalée sur la durée du bail.

Si le propriétaire est assujetti à l’IS, il peut étaler l’imposition du pas-de-porte sur toute la durée du bail. En revanche, s’il relève de l’impôt sur le revenu, le montant perçu sera déclaré sur la ligne afférente aux gains fonciers et en intégralité pour l’année de sa perception. Enfin, dans le cas d’une déclaration au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la valeur du pas-de-porte pourra être étalée sur la durée du contrat.

 

Deux sortes de taxation en cas de cession d’actifs.

Deuxième occurrence : le pas-de-porte constitue un élément d’actif cédé. Dans cette situation, le bailleur a consenti des éléments qui n’ont pas de rapport avec le loyer Et là encore, les services des contributions distinguent celui qui relève de l’impôt sur le revenu (et le montant devient imposable au titre des plus-values professionnelles) de celui soumis à l’IS au quel cas il s’agira d’une plus-value répondant au taux de droit commun.

 

Des services fiscaux suspicieux.

Dernier cas de figure, le pas-de-porte peut être apprécié comme rétribuant une dépréciation de la chose louée, par exemple si le propriétaire s’engage à ne résilier le bail en aucun cas (sauf impayé du loyer, évidemment) ou pour toute raison qui entraînerait une dévalorisation du bien. Bercy considère alors qu’il s’agit d’un simple gain en capital et échappe dès lors à l’impôt sur les bénéfices. Est-il utile de préciser que bailleur et preneur auront intérêt à se montrer vigilants à cet égard car l'administration saura examiner à la loupe ce cas, entre autres, afin de vérifier que le bon droit a été respecté ?

 

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