Choisir la meilleure assurance pour son crédit immobilier

Obtenir un prêt immobilier avantageux consiste à décrocher un taux d’intérêt minoré. Mais cela ne suffit pas ! Réduire la cascade des frais annexes liés à l’opération immobilière permet aussi d’alléger la facture. Outre la négociation des frais de dossier et le choix de la garantie financière la moins onéreuse, la sélection d’une assurance décès invalidité et incapacité de travail (DIT) mérite toute votre attention. Faire jouer la concurrence permet souvent d’économiser plusieurs milliers d’euros. Pourquoi s’en priver ?

Avec la baisse des taux, le poids de l'assurance dans le coût du crédit ne cesse d'augmenter et représente parfois plus de 30% d'une mensualité. C'est une charge qu'il ne faut donc pas sous-estimer. L'assurance d'un crédit immobilier permet le remboursement de l'emprunt en cas de décès. Elle est souvent complétée par des garanties couvrant les risques d'incapacité, d'invalidité et éventuellement de perte d'emploi.

Bien qu'il n'y ait pas d'obligation légale, la majorité des banques subordonnent l'obtention d'un prêt à la souscription d'une assurance. Toutefois, l'emprunteur n'est pas tenu d'opter pour la couverture proposée par son prêteur. Depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs peuvent même résilier l'assurance souscrite auprès de leur banque dans les 12 mois suivant la souscription, s'ils trouvent un niveau de garanties équivalent. Parmi celles-ci, la garantie décès, mais aussi les caractéristiques de la garantie incapacité de travail-invalidité (carence, franchise, limite d'âge, etc.) sont à examiner avec attention.

Si plusieurs personnes contribuent au remboursement du prêt, chacune doit être assurée en proportion de sa contribution. Les emprunteurs peuvent aussi se couvrir pour la totalité du capital.

En cas de décès de l'un des assurés, l'assureur paiera alors la totalité de ce qui reste dû. Cette formule est la plus sécurisante, mais elle est onéreuse. Aussi comparez bien les tarifications car le diable se cache souvent dans les détails !

A quoi sert une assurance DIT ?

Cette garantie est exigée par la banque avant le déblocage des fonds. Grâce à cette couverture, cette dernière est sûre de récupérer sa mise en cas de décès ou d’invalidité définitive de l’emprunteur.

Où trouver cette assurance ?

Dans toutes les banques proposant des crédits immobiliers. N’oubliez pas les compagnies d’assurance et certaines mutuelles professionnelles (MGEN, MNH, etc.). Ces dernières proposent des assurances souvent liées à des cautions gratuites. Restent, enfin, les officines des courtiers.

Un impact sur le TEG.

Comme toujours, faites jouer la concurrence ! Comparez les tarifs de votre banque avec ce qui est proposé ailleurs. Selon les offres, une même couverture est facturée de 0,30 % à 0,50 % du capital emprunté. Cet écart de quelques dizaines d’euros par mois est en apparence peu important. Pourtant, une ponction mensuelle renouvelée 240 fois (soit 20 ans) ou 300 fois (25 ans) n’est pas neutre sur un budget. Au bout du compte, l’économie réalisée sur le poste assurance s’avère souvent appréciable. Contrôlée, cette dépense peut faire baisser de 0,1 à 0,3 point le Taux Effectif Global (TEG). Pour mémoire, ce taux de référence sert à comparer les offres de crédits.

Et si on est malade ?

Pensez à la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Elle a pour objet de proposer un grand nombre de solutions afin d’élargir l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant, ou ayant eu, un grave problème de santé. Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l'assurance et de la mutualité ainsi que par les associations de malades et de consommateurs, elle est en vigueur depuis le 6 janvier 2007. Cette convention concerne les prêts professionnels, les prêts immobiliers et à la consommation. Par ailleurs, depuis septembre 2015, les anciens malades du cancer n’ont plus à le déclarer si les soins remontent à plus de 10 ans (parfois moins pour certains cancers) : le droit à l’oubli !

Pensez à la délégation d’assurance !

Saviez-vous que rien ne vous oblige à opter pour l’assurance de votre banque ? Le banquier omet souvent de préciser qu’il est possible de trouver ailleurs une couverture équivalente et parfois moins onéreuse. C’est ce que l’on appelle, dans le jargon des financiers, la délégation d’assurance. De nombreuses compagnies d’assurances (AIG, April, Cardif, Solly Azar, etc.) proposent ces couvertures. A vous de les comparer. Pour ceux qui disposent de peu de temps, le recours à un courtier en assurances ou en prêts immobiliers peut être une solution. Ce professionnel fera pour vous le tour du marché.

Une délégation d’assurance peut-elle être refusée ?

Plus maintenant ! Depuis le 1er juillet 2010, la loi sur la libération du marché de l’assurance permet à tout particulier souscrivant un emprunt de contracter librement une assurance emprunteur de son choix (soit dans sa banque, soit ailleurs). Seule condition : le contrat sélectionné doit offrir des garanties équivalentes à celles proposées par la banque prêteuse.

Pour qui ?

Si la couverture standard proposée par la banque est financièrement avantageuse pour les 40-65 ans, elle est prohibitive pour les plus jeunes. Ces derniers, pour lesquels le risque de décès et d’invalidité est statistiquement moindre, paient en effet le même prix que les emprunteurs plus âgés dont le risque est plus élevé. Les juniors ont presque toujours intérêt à s’assurer à l’extérieur. Le coût de l’assurance peut alors être divisé par quatre ! Les seniors ne pouvant plus être assurés par l’assurance de leur banque (pour cause d’âge ou de maladie), ont aussi tout intérêt à recourir à une couverture extérieure. Le coût sera souvent élevé. Mais sans cette couverture, il devient impossible d’obtenir un crédit.

Une prime à géométrie variable.

Le montant de la prime est calculé en fonction de nombreux paramètres comme la somme empruntée, l’âge, l’état de santé et parfois la catégorie socioprofessionnelle de l’emprunteur ! Certaines compagnies proposent des tarifs différenciés pour les non-fumeurs.

Attention : dans le cadre d’une délégation d’assurance, la prime n’est pas forcément figée. Son montant peut évoluer dans le temps. Au fur et à mesure que l’emprunteur vieillit, sa cotisation s’apprécie. Ce scénario n’existe pas avec les assurances des banques. Le coût reste le même du début jusqu’à la fin du prêt.

Gare aux exclusions !

Comme toute assurance, le montant de la prime n’est pas tout. Prenez le temps de lire les petites lignes du contrat. Il faut savoir se méfier de l’offre la moins chère, c’est souvent celle qui recèle le plus d’exclusions. Dès lors, l’examen des garanties du contrat et de la liste des risques non couverts doit être minutieux. Le niveau de garantie en cas d’incapacité partielle intervient dans les banques généralement à hauteur de 33 % contre 66% pour les assurances extérieures. Parfois, les assurances bon marché excluent même les accidents de deux-roues.

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