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Le marché de l'immobilier locatif : Bilan 2ème semestre 2012

Par Christel Villedieu - Publié le 07/01/2013 - Mis à jour le 24/11/2016

Le marché de l'immobilier locatif : Bilan 2ème semestre 2012

Sur les 12 derniers mois, les loyers ont progressé de 0,45% tous types de biens confondus. Dans la même période, l'inflation augmentait de 1,4%. En euros constants, les loyers subissent donc un retrait de 0,95%.

Sur les 12 derniers mois, les loyers ont progressé de 0,45% tous types de biens confondus. Dans la même période, l'inflation augmentait de 1,4%. En euros constants, les loyers subissent donc un retrait de 0,95%.
Il faut rappeler qu'en 2011 les loyers avaient enregistré selon le même calcul, une diminution de 1,1%.

La tendance à la baisse, comparée à l'inflation, se confirme donc dans notre réseau à l'exception de Paris où les loyers ont augmenté de 2,2% soit 0,8% au-delà de l'inflation.

Fait remarquable cette année, les revenus moyens des nouveaux entrants sont nettement moins élevés que ceux constatés chez les personnes ayant loué en 2011 : 7,2% plus bas sur l'ensemble du territoire.

Aussi, alors que la part du budget des ménages consacrée au loyer était en érosion depuis dix ans, nous constatons qu'avec les nouveaux entrants, le taux d'effort moyen a augmenté de 2%. Il est passé de 24,3% en 2011 à 26,3% en 2012.

Là encore, Paris se distingue car les revenus moyens des nouveaux entrants ont augmenté de 11,5%. Le taux d'effort diminue sensiblement, passant de 28,8% en 2011 à 26% en 2012, se rapprochant ainsi de celui observé sur le reste du territoire. Ce n'est pas une surprise : bien que les loyers parisiens augmentent plus vite que l'inflation, la demande reste très soutenue.

La conjoncture économique (détérioration du marché du travail, risque sur le pouvoir d'achat, moral en berne…) a incité les candidats à la mutation « choisie » à différer leur projet. Quant à ceux qui se sont trouvés dans l'obligation de déménager, ils ont cherché des loyers moins chers et des produits de qualité accrue.

D'autre part, les programmes neufs assortis des dispositifs fiscaux réglementés, certes en fin de parcours pour le Scellier, ont contribué à l'amélioration qualitative de l'offre tout en proposant des loyers quelquefois très proches de l'ancien.

Par conséquent, la vacance du parc ancien a augmenté dans de nombreux secteurs. (Le temps de relocation moyen a atteint 9 semaines en 2012. Ce temps est comparable à celui de 2011 pour une perte de revenus locatifs de 4,8% : cf source CLAMEUR). Toutefois, il reste des disparités locales fortes accentuées par de nombreux facteurs comme une situation économique sinistrée, une offre en programmes neufs trop soutenue par rapport à la demande, le vieillissement d'une population...

La mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a reculé depuis le début de 2012 en s'établissant à 27% (-2,2% par rapport à 2011), rejoignant ainsi le niveau de 2009 au plus fort de la crise économique et financière.

Ces phénomènes, en rupture avec les trois années précédentes, ont engendré un fléchissement de l'effort des propriétaires pour l'entretien et l'amélioration des logements loués. En 2012, 28% des logements ont fait l'objet de travaux avant relocation contre 31% en 2011.

Il est à noter que la politique visant à réglementer l'augmentation des nouveaux loyers au seul indice IRL n'a pas eu d'incidence sur les prix en France (la variation de l'indice IRL sur un an a été de + 2,15 %). Beaucoup de bailleurs n'ont eu d'autre choix que de baisser le loyer d'origine afin de trouver preneur (baisse dans 25% des cas de relocation). Seuls Paris et quelques secteurs à très forte pression locative ont donc été véritablement impactés par cette mesure.

En outre, la possibilité d'une augmentation plafonnée à 15% du montant des travaux effectués dans le logement à condition qu'ils représentent au moins 50% du loyer annuel n'a pas convaincu les bailleurs de rénover.

Dans un contexte crispé, le marché a eu tendance à s'auto réguler, rendant inefficiente la mesure d'encadrement des prix à la relocation. En outre l'effet de « blocage » ressenti par les bailleurs ne les a pas incités à rénover (moins 6% d'amélioration sur les studios et 2 pièces représentant les deux tiers du marché).

Dans un marché inquiet et attentiste où la fiscalité est nettement plus contraignante (disparition du dispositif Scellier, taxation accrue des plus-values immobilières…), les recettes locatives subissent donc par le double effet de la vacance et de la baisse des prix un tassement significatif.
 

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