L’immeuble, une simple histoire de niveaux ?

Si la langue française contemporaine ne souffre aucune ambiguïté quand il s’agit du substantif immeuble, à savoir un bâtiment divisé en appartements d’habitation, une acception qui prévaut depuis la deuxième moitié du XIXe siècle, on peut rapidement sombrer dans la confusion dès lors qu’il s’agit d’opérer quelques distinctions.

Un immeuble a-t-il forcément plus d’un étage ? Une maison de plain-pied n’est-elle pas un bien immeuble ? Voilà qui mérite un voyage dans les bâtiments à étages de notre histoire. Avant cela, débarrassons-nous de l’étymologie de notre immeuble, directement emprunté au latin immobilis : qui ne peut pas être déplacé. D’ailleurs, le vieux français disait immoble, encore plus proche de la racine latine. Bref, un immeuble est un bien fixe, immobile, qu’on ne peut ni transporter ni… cacher.

Substantif ou adjectif ?

Si a priori l’adjectif immeuble est synonyme de fixe, l’usage pourtant établit une distinction : un individu est immobile mais des biens sont réputés immeubles quand il s’agit de maisons, de terrains, bref qu’on ne peut déplacer. Mais le droit n’est pas la raison car il entend également par immeubles, c’est un exemple, les machines et le bétail attachés à la culture d’un paysan, tout comme la tuyauterie d’une maison voire certaines servitudes.

Les article 517 et suivants du Code Civil montrant par là que ces biens, pourtant déplaçables, ne sauraient être distingués du bâtiment auquel ils sont attachés car servant à son exploitation. Mais l’honnête citoyen lambda n’a que faire de ces subtilités de langage et au XXe siècle, un immeuble est un bâtiment quand il est substantif : immeuble d’habitation, immeuble de bureaux, immeubles industriels, etc.. En ce qui concerne l’adjectif… il ne l’utilise pratiquement jamais, l’abandonnant aux gens de robe qui parlent d’avoirs immeubles par exemple.

Les immeubles d’habitations.

Les maisons à étages ne datent pas de l’époque moderne, loin s’en faut puisqu’on en connaît depuis la plus haute antiquité. Ainsi, en Egypte, si le paysan se contentait d’une méchante bâtisse de briques crues et de torchis d’un seul niveau, en ville on trouvait des maisons avec étage, évidemment réservées aux notables, avec les parties communes au rez-de-chaussée et les chambres au premier. Chez les Grecs, la même architecture prévalait avec des pièces à l’étage qui étaient parfois louées à des personnes de passage en ville.

Jusqu’à huit étages !

Il faudra attendre la surpopulation de Rome pour voir apparaître de « vrais » immeubles, la fameuse insula dont les niveaux inférieurs étaient réservés aux plus riches. En sachant qu’aux premiers siècles de la ville, on appelait insula un bloc d’immeubles entouré par une voie, une parcelle construite, à l’image des blocks américains. Qui deviendra un immeuble de rapports à partir du IIe siècle avant JC, c’est-à-dire un bâtiment divisé en logements occupés par des gens qui n’appartenaient pas à une même famille. Pour se répandre dans les grandes villes de l’Empire en atteignant jusqu’à sept ou huit étages.

L’appartement, une notion inconnue.

En France, la notion d’immeuble, telle que nous l’entendons aujourd’hui, a pratiquement toujours existé, ce qu’on appelait les maisons de rapports. Dans un contexte urbain, évidemment, car le concept semblait inimaginable à la campagne. Ainsi un propriétaire pouvait-il louer une ou plusieurs pièces de son immeuble soit à un visiteur de passage soit à l’année. Rappelons en effet que le principe de l’appartement est une création récente, du XIXe siècle, et que jusqu’alors les immeubles comportaient, à chaque étage, une suite de pièces à l’affectation indéfinie : pas de salles réservées aux sanitaires, à la cuisine ni même au coucher ! De toute façon, il n’y avait ni eau ni électricité, bref pas de quoi identifier une destination spécifique.

La pierre de taille double les étages.

A de rares exceptions près, les bâtiments d’habitation n’étaient pas très hauts, faute de matériaux suffisamment résistants à un prix abordable. Et c’est au XIXe siècle que les constructions de bois et de moellons laissèrent place à la pierre de taille qui permettait un plus grand nombre d’étages, doublant ainsi les trois ou quatre niveaux préexistants. C’est la grande reconstruction haussmannienne : on exproprie, on rebâtit, et peu à peu, aux maisons de rapports se substituent des immeubles divisés en appartements qu’on dit bourgeois.

Immeuble ou maison ?

Le siècle suivant couronnera le béton armé, avec le premier immeuble ainsi bâti à Paris dans le VIe arrondissement en 1901, un procédé roi dans pratiquement toutes les constructions d’immeubles citadins d’après-guerre, car il fallait faire vite et bon marché. Les immeubles ne connaissent plus alors aucune limite de hauteur et s’approprient définitivement le vocable aux dépens de ses autres acceptions. Car aujourd’hui, peu importe finalement le nombre de niveaux que comporte un édifice ! S’il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs appartements en location ou en propriété, on parle d’un immeuble. Dans le cas contraire, on désigne une maison. Un distinguo qui n’a donc plus grand-chose à voir avec le sens originel du mot.