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Faut-il investir dans une résidence senior ?

Par Christel Villedieu - Publié le 02/10/2017 - Mis à jour le 17/10/2017

Faut-il investir dans une résidence senior ?

Grâce à cet investissement défiscalisant il est possible de s’assurer un rendement garanti d’environ 4% à condition d’avoir investi au bon endroit.

Selon l’INSEE, la proportion des plus de 60 ans passera de 20 à 33 % de la population française d’ici à 2050. Ce vieillissement et l'allongement de l'espérance de vie entraînent un besoin de logements adaptés aux besoins des « anciens ».

Pour répondre à cette demande, les pouvoirs publics ont mis en place des mesures fiscales avantageuses à destination des investisseurs particuliers. Elles devraient porter le nombre des résidences seniors à environ 700 d’ici 2018.

Dans ses grandes lignes, la logique financière de l’investissement dans une résidence senior est la suivante :

  • Une fois devenu propriétaire, l’investisseur signe un bail commercial de 9 à 10 ans avec un exploitant assurant la gestion locative de la résidence. Outre le loyer de base, des services supplémentaires (ménage, blanchisserie, restaurant, etc.) peuvent être facturés aux résidants. L’exploitant rétrocède une partie de l’ensemble de ces rentrées financières aux investisseurs sous la forme d’un loyer trimestriel. Il garantit une rentabilité moyenne d’environ 3,5/4% (net de frais) à cet investissement.
  • Au chapitre fiscal, l’investisseur est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les loyers qu’il encaisse relèvent donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A condition d’être loué durant une période déterminée, le montant de l’investissement peut donner droit à des réductions d’impôt.

Avec le dispositif Censi-Bouvard, prolongé en 2017, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat du bien dans la limite de 300.000 euros. En contrepartie, le logement acheté neuf doit être loué au minimum durant 9 ans.

Si la résidence propose un certain nombre de services (petit-déjeuner, ménage, fourniture du linge de maison, réception), l’investissement en résidence senior permet de récupérer la TVA (20%) sur le prix de revient hors taxe, à condition que le bien soit loué pendant 20 ans.

Autre possibilité, l’investisseur peut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : son investissement ne peut alors pas être défiscalisé directement, mais il peut être amorti sur 30 ans pour l’immobilier (5 à 10 ans pour le mobilier). Outre la déduction des charges, l’imposition des revenus locatifs peut-être neutralisée à condition de créer un déficit foncier. La TVA est récupérable. En cas de cession, le régime fiscal est transmissible au nouvel acquéreur. 

 

 

Conditions requises pour réussir son investissement

 

Le principal avantage de l’investissement dans une résidence senior est la promesse d’un rendement locatif garanti sur une longue période et la constitution d’un patrimoine immobilier. Aussi faut-il toujours sélectionner un gestionnaire solide et disposant d’une ancienneté dans ce type de métier.

Le contrat de bail doit être examiné avec soin puisqu’il détermine la répartition des charges entre l’investisseur et l’exploitant. De même, le mode de revalorisation des loyers est à considérer attentivement. Les meilleurs gestionnaires se basent sur des indices de référence connus ou prévoient un coup de pouce de X% tous les ans. Méfiance face à des indices composites, dont la logique est difficile à maîtriser.

Pour que le gestionnaire tienne ses promesses financières, il faut que le taux d’occupation de la résidence soit le plus élevé possible. Aussi faut-il investir dans une zone où la demande est forte, si possible, en cœur de ville. La qualité d’emplacement est cruciale. Il doit permettre aux résidents âgés d'accéder à toutes les commodités et infrastructures (commerces, hôpitaux, transports, etc.). Les résidences mal desservies ou construites en périphérie attireront moins de monde. Sauf situation particulière, elles sont à éviter. 

La fiscalité ne doit pas déterminer le choix d’un investissement, même si c’est un facteur qui compte. Certains promoteurs peu scrupuleux l’ont bien compris et vendent les logements au prix fort. Au prétexte qu’il peut profiter d’une réduction d’impôt, l’investisseur surpaie son bien. Il perd ainsi d’un côté ce qu’il a gagné de l’autre. Pour éviter ce cas de figure, et à prestations équivalentes, il est utile de comparer le prix facturé au m2 dans une résidence senior à celui d’immeubles classiques récents, édifiés dans le même périmètre. Si cette différence dépasse 10 à 15%, il faut tenter de négocier les prix ou aller investir ailleurs.

Le bonus fiscal dans une résidence senior étant subordonné à une mise en location sur le long terme, mieux vaut aussi s’assurer que la qualité de construction de l’immeuble résistera à l’épreuve du temps. A défaut, en cas de revente, l’investisseur sera confronté à un risque de moins-value. Il est conseillé de donner la préférence aux programmes certifiés Afnor et/ou disposant de l'agrément qualité « services à la personne ». 



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