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Entamer des travaux avant la signature définitive ? La prudence reste de mise

Par Pierre Grammat - Publié le 20/06/2017 - Mis à jour le 20/06/2017

Entamer des travaux avant la signature définitive ? La prudence reste de mise

Qui ne serait pas impatient d’entamer des travaux sur un terrain acquis par promesse de vente mais dont la mutation ne s’est pas encore réalisée devant notaire ? En effet, avec un délai avant signature qui s’élève le plus souvent à trois mois, de nombreux acquéreurs souhaitent devancer l’appel et aménager leur nouvel espace sans tarder. Mais que se passera-t-il si, au final, la transaction ne se fait pas alors que l’acheteur a démarré ses aménagements ?

Qui ne serait pas impatient d’entamer des travaux sur un terrain acquis par promesse de vente mais dont la mutation ne s’est pas encore réalisée devant notaire ? En effet, avec un délai avant signature qui s’élève le plus souvent à trois mois, de nombreux acquéreurs souhaitent devancer l’appel et aménager leur nouvel espace sans tarder. Mais que se passera-t-il si, au final, la transaction ne se fait pas alors que l’acheteur a démarré ses aménagements ?

 

Un cas qui devrait faire jurisprudence

La Cour de cassation, dans son arrêt du 11 mai 2017 (Cass. Civ 3, 11.5.2017, J 16-10.192), a rendu une décision qui ne manquera pas de faire jurisprudence. Voici les faits jugés par la plus haute instance judiciaire du pays : monsieur X a vendu à madame Y un terrain sur lequel est édifiée une villa. L’acquéreur qui désire rénover le bâtiment existant et construire une dépendance, demande au vendeur la permission de commencer ses travaux alors que la signature chez le notaire reste à venir. Le propriétaire accepte et madame Y s’empresse de mettre en train son chantier.

 

Un bien qui prend de la valeur

Mais voilà. Les autorisations administratives sollicitées par madame Y lui sont refusées, interrompant de manière irrémédiable son projet. M. X, propriétaire, estimant qu’il subit dès lors un préjudice en raison des travaux déjà entrepris par le preneur, exige que celle-ci démolisse à ses frais sa construction puis l’assigne au tribunal pour faire valoir ses droits. Madame Y refuse et, en retour, se prévaut de ses investissements financiers et réclame au cédant leur remboursement puisque, de fait, le bien foncier a pris de la valeur.

 

Une mauvaise foi à démontrer

Premier procès, puis appel à l’issue duquel M. X est condamné à verser à madame Y l’intégralité des sommes dépensées par celle-ci. Ce que conteste le propriétaire qui se pourvoit en cassation. Et l'instance judiciaire rend finalement son jugement en explicitant formellement sa décision. La loi précise que, dans ce cas de figure, le vendeur doit rembourser les frais déboursés par le futur acquéreur ou, à sa convenance, lui régler un montant équivalent à la plus-value acquise grâce aux travaux SAUF si la mauvaise foi de l’acheteur peut être démontrée.

 

Une condamnation coûteuse

Ce qui n’était pas le cas en l’espèce, monsieur X ayant signé une promesse de vente d’une part et dûment donné son accord pour les travaux d’autre part, ce que la cour de cassation n’a pas manqué de rappeler dans son arrêt. Il n’était donc pas en droit de réclamer à l’acquéreur une quelconque indemnisation pas plus que d’exiger une remise en l’état antérieur mais devait au contraire la dédommager. Au résultat, monsieur X vit son pourvoi en cassation rejeté, condamné aux dépens et à payer à la partie adverse 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (pour couvrir tout ou partie des frais de justice engagés par madame Y). Et, naturellement, à indemniser dans les meilleurs délais le preneur du montant de l'argent investi.

 

Un risque à mesurer

La moralité de cette mésaventure est simple à comprendre. Vendeur, si vous souhaitez autoriser votre acquéreur à entreprendre des aménagements avant la signature définitive chez le notaire, sachez que vous courrez le risque de voir la vente cassée ou interrompue pour différentes raisons, ce qui vous conduira à rembourser à l’acheteur la totalité de ses débours ou bien à lui payer l’équivalent de la plus-value due à ces travaux. Somme toute, une chance hasardeuse en regard d’une libéralité à laquelle vous, propriétaire, n’êtes pas tenu !

 

À lire également : Décrocher une aide de l'Anah ou une éco-subvention pour ses travaux



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