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Investissement immobilier : comment déterminer la rentabilité ?

Investissement immobilier : comment déterminer la rentabilité ?

Publié le 20/05/2022 - Mis à jour le 20/05/2022
Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Si la tendance générale incite plutôt les Français à acquérir un bien immobilier, sa rentabilité varie fortement d’une région à l’autre.

Malgré la crise sanitaire, l’investissement immobilier reste une tendance de fond dans l’Hexagone. La pierre est perçue comme un excellent moyen de sécuriser son épargne dans une période agitée, avec l’assurance qu’elle sera valorisée sur le long terme. Selon une étude récente de l’Ifop, sept Français sur dix estiment même qu’il s’agit du placement le plus sûr. Cela se traduit de manière concrète, puisque 90% des personnes interrogées ayant un projet immobilier dans les deux ans à venir souhaitent devenir propriétaires. Mais où acheter ? Quel type de bien acquérir ? Et pour quelle rentabilité ? Autant de questions cruciales qui taraudent les futurs acquéreurs. Car même si les taux d’intérêt ont rarement été aussi bas, les prix élevés dans l’immobilier freinent encore les ardeurs de certains.

De grandes disparités

A l’heure actuelle, pour que l’acquisition de votre résidence principale se transforme en un choix rentable, il faut réunir deux conditions essentielles. D’une part, que les prix de l’immobilier dans le secteur où vous souhaitez acheter n’aient pas encore atteint des records. Et d’autre part, que vous résidiez dans ce bien plusieurs années après l’avoir acheté, afin d’en amortir les frais d’acquisition : plus particulièrement les frais de notaire, qui représentent environ 8% du montant global de l’opération financière. Dans les villes où les prix du mètre carré s’envolent (notamment à Paris et en proche banlieue), il faudra conserver son bien beaucoup plus longtemps avant que l’achat soit gagnant par rapport à la location. En matière de rentabilité immobilière, il existe donc de nombreuses disparités en fonction de la localisation du bien.

L’attrait des capitales régionales

Dans les métropoles très attractives comme certaines capitales régionales (Bordeaux, Nantes,  Lyon…), les prix de l’immobilier allongent donc les délais de rentabilisation. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’un investissement dans la pierre y soit particulièrement risqué. En effet, qui dit forte demande dit aussi probabilité très importante de revente avec une belle plus-value. Celle-ci n’étant pas imposable lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, l’importante mise de fonds de départ aura alors largement été rentabilisée. A l’inverse, si l’on ne souhaite pas absolument vivre dans une grande métropole, mais que l’on envisage de s’installer dans une ville de taille plus réduite, où les prix sont plus raisonnables et les impôts locaux moins élevés, la rentabilisation d’un bien immobilier peut se faire rapidement. Ainsi, à Metz, Caen, Tours, Nîmes, Dijon, Orléans, ou encore Clermont-Ferrand, il ne faut qu’un an pour que l’achat d’un appartement de 70m2 soit plus intéressant qu’une location équivalente.

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