Sécuriser ses revenus grâce à une garantie contre les loyers impayés
Pour éviter ce genre de conjoncture, il peut se protéger en souscrivant une Garantie contre les loyers impayés (GLI) ou, depuis février 2016, en adoptant le système Visale qui remplace la Garantie des risques locatifs (GRL), un dispositif abandonné au 1er janvier 2016.
Pour quel type de bien ? Dans le neuf comme dans l’ancien, pour un studio comme pour une grande maison, tous les types de biens immobiliers peuvent être assurés. La GLI constitue un filet de sécurité en cas de problème avec le locataire en place. Cette protection doit toujours être souscrite au moment de la mise en location du bien, avant l’entrée du ou des locataires dans les lieux.
Où souscrire cette protection ? Deux solutions sont possibles. Le particulier peut souscrire son contrat directement auprès d’une compagnie d’assurance. On parlera alors de « contrat individuel ». Autre possibilité : acquérir cette couverture auprès d’un professionnel de l’immobilier, souvent l’administrateur de biens en charge de la gestion locative du logement. Il s’agit d’un « contrat groupe », bénéficiant de tarifs et de conditions négociés pour une profession.
Combien cela coûte-t-il ? Dans le cadre d’un contrat individuel, la prime avoisine 3% à 4% du loyer, charges comprises. Pour un contrat souscrit auprès d’un professionnel, la garantie coûte entre 1,5% et 2% du montant des loyers, charges comprises. Néanmoins, cette formule implique de confier le bien en gestion au professionnel. Coût du service : 6 à 8 % de la quittance de loyer. A noter que dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf (Scellier, Robien, Borloo), les promoteurs immobiliers proposent systématiquement cette solution sous forme de package.
Quels sont les risques couverts ? Comme son nom ne l’indique pas, la Garantie loyers impayés couvre plusieurs types de sinistres.
D’abord, les impayés de la totalité du loyer et cela quelle que soit la cause de la défaillance du locataire. Selon les contrats, il existe des plafonds d’indemnisation allant de 60 000€ à 90 000€ de créance. Les durées sont souvent illimitées.
Sont également couvertes les dégradations constatées dans le logement en fin de bail. Cette couverture est nécessaire car depuis que le montant du dépôt de garantie a été réduit à un mois de loyer, cette somme s’avère parfois insuffisante pour couvrir les dépenses et les travaux de réparation. De surcroît, certains contrats intègrent les frais de recouvrement en cas de contentieux avec le locataire et notamment en cas de procédure judiciaire (frais de justice, d’avocat, d’huissier, d’expulsion, etc.) D’autres proposent en sus une protection juridique.
Enfin, certains contrats offrent une extension facultative de garantie prenant en charge la vacance locative. Il s’agit d’une indemnisation prévue au cas où le logement resterait vide entre deux locataires. Coût de cette option : de 1% à 1,5% du loyer charges comprises.
Quel est le profil de locataire accepté par les assurances classiques ? Les assureurs acceptent d’assurer un locataire percevant des revenus fixes, réguliers, en CDI et disposant d’un taux d’effort (rapport entre le loyer et les revenus) maximum de 34%.
Comment se faire indemniser ? C’est généralement au deuxième mois d’impayé consécutif que se déclenche le processus d’indemnisation. Avant ce délai, les assureurs et les administrateurs de biens considèrent qu’il peut s’agir d’un simple incident susceptible de se régler rapidement et à l’amiable. Après deux mois d’impayé, il faut remplir et envoyer la déclaration de sinistre à l’assureur. Les indemnisations interviennent souvent au troisième mois d’impayés et prennent en charge la totalité du loyer dès le premier jour de non-paiement. Le règlement s’effectue ensuite tous les trimestres.
Le bailleur peut-il demander une caution qui fait doublon avec son assurance ? Non. L’article 55 de la loi Boutin du 27 mars 2009 interdit aux bailleurs, personnes physiques, d’exiger une caution solidaire à leur locataire dès lors qu’ils ont souscrit une assurance loyers impayés. Il existe néanmoins une exception pour les locataires étudiants ou apprentis. En cas de sinistre, si l’assureur découvre que le propriétaire a illégalement encaissé une caution, la garantie ne jouera pas. En revanche, il est toujours possible de recourir à la caution pour les bailleurs non assurés.
Que va changer la nouvelle garantie Visale ? Dispositif mis en place depuis février 2016, la garantie Visale s’adresse aux moins de 30 ans qui ont signé un contrat de travail au cours des 12 derniers mois. Et ne distingue pas la forme du contrat, qu’il s’agisse d’un CDD ou d’un CDI. Pour les trentenaires et plus, la garantie implique que vous ayez signé votre embauche au cours du dernier trimestre et écarte les simples confirmations d’emploi en CDI. Totalement gratuite pour le bailleur et pour le locataire, Visale prend en charge, sans franchise ni carence, tout impayé pendant trois ans.
Par ailleurs, afin de simplifier au maximum le dispositif, le locataire obtient son « visa » dans les 48 heures qui suivent sa demande sur Internet. Il n’aura plus qu’à le transmettre au bailleur qui devra, lui aussi, s’inscrire sur le même site web pour obtenir une garantie complète contre les impayés.
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