Surface utile, habitable ou Carrez, quels m² compter ?

Par Pierre Grammat - Publié le 23/10/2019 - Mis à jour le 23/10/2019

Surface utile, habitable ou Carrez, quels m² compter ?

Selon que vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier, le louer ou encore faire construire, vous serez inéluctablement confronté à la mesure de sa surface. Or, selon les cas, différents vocables s’appliquent pour répondre à une norme précise dûment définie par la loi. Et vous découvrirez alors que tous les mètres carrés d’une habitation ne se valent pas !

À chaque cas particulier, son calcul des m² !

Le jargon juridique est ainsi fait qu’il se doit d’être concis, exact et donc exempt de toute interprétation. Aussi, au fil du temps, pour une même surface, à savoir celle de votre bien immobilier, sont apparus plusieurs termes qui établissent rigoureusement quel métrage est pris en compte. Surfaces utile, habitable, Carrez, de plancher et autre emprise au sol, sont autant de mesures qui ont leur signification propre et conduiront au calcul approprié du prix au mètre carré.

 

La surface habitable : des m² dûment définis par la loi.

La notion de « habitable » est compréhensible par tous mais n’en recouvre pas pour autant tous les mètres carrés de votre propriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. En effet, l’article R*111-2 du Code de la construction et de l'habitation stipule que la surface habitable d’un logement s’établit à partir de la surface de plancher construite non sans en avoir déduit les espaces occupés par des gaines et canalisations éventuelles, les murs et cloisons, les escaliers ou encore les embrasures de portes et fenêtres.

 

Tous les m² ne sont pas pris en comptabilisés !

Mais attention, les mètres carrés qui ne sont pas surmontés d’une hauteur de 1,80 mètre au minimum seront écartés, tels que ceux des caves, remises, garages, terrasses et vérandas, balcons et loggias, et des combles non aménagés. Et vous aurez compris la portée de l’épithète « habitable » qui induit que chaque mètre carré mesuré se révèle parfaitement disponible pour les occupants du lieu ! D’un point de vue juridique, c’est cette surface habitable qui devra être scrupuleusement mentionnée sur tout bail de location, par exemple.

 

La loi Carrez pour les copropriétés…

En revanche, la surface dite Carrez, qui ne s’applique qu’aux habitations en copropriété, doit être impérativement indiquée avec minutie sur toute promesse ou compromis de vente et, bien entendu, sur l’acte authentique lui-même, puisqu’elle implique la responsabilité du vendeur en cas d’inexactitude voire de tromperie manifeste sur le nombre de mètres carrés affiché. Cette loi Carrez considère la surface habitable mais y ajoute la superficie des loggias et autres vérandas fermées, des combles et greniers ou encore des remises. Et la législation prévoit qu’en l’absence de cette mention de la surface dans l’acte d’avant-vente, celui-ci peut être annulé. De façon identique, en cas d’erreur de calcul supérieure à 5%, l’acquéreur sera en droit d’exiger une compensation/indemnisation.

 

La surface utile.

La surface utile, selon l’article R353-15 du même Code, comprend la surface habitable telle que définie précédemment et à laquelle on additionne la moitié de la superficie des locaux et espaces considérés comme «  annexes  » par le  législateur: les aires dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre parmi lesquelles les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas (les garages en sont donc exclus).

 

Surface de plancher et emprise au sol.

La surface de plancher est utilisée pour les habitations en construction car elle induit la délivrance du permis de construire voire l’admissibilité aux différentes normes d’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. En sont écartés notamment les épaisseurs des murs et les combles non aménageables ainsi que les trémies et vides des escaliers ou ascenseur. Quant à l’emprise au sol, elle se résume à la projection verticale du bâtiment, soit la zone que celui-ci occupe sur le terrain.

 

Le recours à un professionnel s’impose…

Quoi qu’il en soit, entre législation, réglementation, us et coutumes, le calcul des mètres carrés qui composent votre bien immobilier relève d’une connaissance juridique approfondie et d’un réel savoir-faire. C’est pourquoi les conseillers du Réseau CENTURY 21 vous proposent, gratuitement et sans aucun engagement de votre part, de venir chez vous estimer votre logement en tenant compte de la mesure des mètres carrés tels que l’exige la loi afin que votre responsabilité ne soit pas mise en cause à l'avenir. Et surtout pour que votre bien immobilier se place dans le marché immobilier local de manière à être vendu rapidement au meilleur prix !



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