Investissement locatif : Attention à la demande locative !

Avant de signer l’acte authentique chez le notaire, chaque investisseur doit savoir exactement combien il pourra louer son bien et surtout s’il y aura un flot régulier de candidats intéressés. Cette remarque a tout l’air d’une lapalissade pourtant elle doit être soulignée.

Mal situé, excentré et peu desservi par les transports en commun, ce bien risque d’être loué au rabais ou pire de rester vide ! Pour être sûr(e) de trouver des candidats locataires, il faut regarder une somme de petits détails. Pour mettre tous les atouts de votre côté, votre appartement ou votre maison doit se situer dans un secteur où le marché locatif s’y prête. Les candidats à la location doivent être nombreux et surtout la demande locative régulière.

Le quartier

Quartier touristique, d’affaires ou familial. Il est toujours bon de savoir où se trouve le bien que l’on achète. La réputation de tel ou tel quartier fait venir certaines populations en quête de locations ou en fait fuir d’autres.

Sachez qu’un secteur en perte de vitesse attirera moins de locataires aux revenus confortables. En revanche, un coin bourgeois, en vogue ou en plein boom attirera davantage de monde.

Reste que les quartiers résidentiels ne sont pas non plus la panacée en matière de location. Ce n’est pas parce que vous aller payer à prix d’or le mètre carré que vous parviendrez à louer bien plus cher qu’ailleurs. L’écart de prix entre les loyers existe mais à trop vouloir tirer sur la corde, vous pourriez vous retrouver sans locataire. Résultat : pas de recettes, donc pas de rendement !

Les villes situées à proximité des frontières (Nice, Menton, etc.) constituent de bons marchés. Avec un bien à Strasbourg, vous pouvez loger du personnel européen. Quant au Genevois Français, il est apprécié des fonctionnaires internationaux qui travaillent à Genève, la Suisse étant hors de prix pour se loger.

À l’échelle d’une ville, veillez à bien cibler le quartier. Évitez les secteurs en perte de vitesse ou de réputation moyenne, car vous ferez peut-être une bonne affaire à l’achat, mais n’espérez pas obtenir un loyer "canon", ce dernier risquant même de se déprécier avec l’image du quartier. Et les locataires ont vite fait de bouger, surtout dans un quartier qui dégringole.

Des étudiants ou des actifs ?

Autre piste pour ne pas faire fausse route : sélectionnez la situation du bien également en fonction de la demande locale. Mieux vaut s’assurer d’un flot continu de candidats à la location. Cela sera toujours moins d’énergie à consacrer à la recherche de locataires. Pour plaire, votre surface doit correspondre aux demandes de location dans le quartier.

La présence d’une faculté, d’une école supérieure de renom à proximité assurera une demande régulière de logements de la part des étudiants en quête de petites surfaces. Autre vivier possible de locataires : un Centre Hospitalier Universitaire. Outre le défilé récurrent des étudiants en médecine en quête d’un toit, les salariés hospitaliers aux horaires décalés sont de bons candidats.

Autre bon plan possible : la proximité d’un bassin d’emplois. La présence d’entreprises assure une demande régulière des salariés cherchant souvent à s’installer pas trop loin de leur lieu de travail.

Prendre le "pouls" du marché locatif

Connaître l’évolution du marché locatif local donne une bonne vision des niveaux de loyers pratiqués dans les environs. Scrutez les petites annonces, poussez la porte des agences immobilières. Une offre locative abondante suite à trop de livraisons de programmes neufs risque de faire baisser les loyers.

Séduits par des rendements alléchants annoncés par les promoteurs, beaucoup d’investisseurs en Robien se sont mordus les doigts de s’être lancés dans cette galère. De nombreuses constructions neuves et une recrudescence de biens à louer dans des petites villes de province ont déséquilibré le marché local, l’offre devenant supérieure à la demande.

Du coup, des milliers de bailleurs se sont retrouvés avec des biens vides ou loués à prix cassés, soit bien inférieurs à ceux qu’on leur avait fait miroiter. En revanche, si le bien se situe dans un marché locatif tendu c’est-à-dire avec une pénurie de biens à louer (ou de certaines surfaces), vous n’aurez en principe pas de problème pour choisir un occupant.

Un œil sur les transports

Pour mettre tous les atouts de votre coté, évitez d’acheter un logement excentré et surtout peu ou pas desservi par les transports. La facilité d’accès en voiture et/ou en transports en commun figurent parmi les premiers renseignements que demandent les locataires avant de s’installer. Des logements situés au pied du métro, du RER, du Tram ou de l’arrêt de bus se démarquent très vite dans les annonces.

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