Souscrire un crédit in fine

Quelle est la mécanique de ce crédit ?

En matière d’investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Aussi, les banquiers ont imaginé le crédit « in fine ». Pendant la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts, puis en fin de crédit (soit à la dernière mensualité) il rembourse en une seule fois la totalité du capital emprunté.

Pour être sûre de récupérer sa créance à l’issue du prêt, la banque demande souvent un apport personnel à l’emprunteur. Non affectée à l’achat du logement, cette somme est investie dans un placement en valeurs mobilières, souvent un contrat d’assurance vie ou un bon de capitalisation. Ce produit financier doit en principe fructifier à un rendement garanti, qui pourra, au terme du crédit, régler la dernière échéance.

A savoir : de toutes les formules de crédit, celle de l’in fine est la plus coûteuse en intérêts. Car ces derniers sont calculés sur le montant du capital emprunté. Les intérêts se paient donc au prix fort, puisque la dette reste intacte toute la durée du crédit.

Quels sont les atouts de ce montage ?

C’est un montage financier qui permet d’équilibrer plus facilement les mensualités de remboursement et les loyers encaissés. Autrement dit, avec ce type de crédit, les sorties de trésorerie sont plus faibles qu’avec d’autres méthodes.

Cette formule permet de faire jouer à plein l’effet de levier du crédit. Par exemple, si vous pouvez consacrer 195 euros par mois pendant dix ans à votre opération d’acquisition, vous emprunterez près de 18 300 euros avec un crédit classique, mais 46 576 euros avec un crédit in fine. Votre mise étant 2,5 fois plus forte, les gains (revenus et plus-values) que vous pouvez espérer devraient, en principe, être majorés dans la même proportion.

A savoir : pour optimiser le recours à ce prêt, le montant des intérêts ne doit pas excéder les loyers sur lesquels ils s’imputent.

Quels sont les risques encourus ?

Quelle que soit la formule de crédit utilisée, financer un investissement locatif comporte des risques, notamment lorsque les recettes locatives escomptées ne sont pas au rendez-vous. L’absence de locataire pendant plusieurs mois ou des locataires mauvais payeurs suffisent à rompre l’équilibre financier d’une opération calculée au plus juste. Résultat ? Une chute brutale des recettes locatives, qui réduit les revenus fonciers et perturbe le remboursement du prêt, vous oblige à fournir un effort financier non prévu.