Frais de copropriété : les postes les plus voraces

Comme une vis sans fin, les charges de copropriété augmentent depuis près de 10 ans en broyant la tirelire des copropriétaires au passage. En 2016, selon l'Association des responsables de copropriété (ARC), la hausse a frôlé les 4% (+ 3,9%). Le poids de ces charges représente dorénavant un coût annuel de 2.022 euros, par an et par lot, en Ile-de-France (hors charges exceptionnelles), d’après l'Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris de la FNAIM.

Cette dérive financière, encore alourdie par la constitution du nouveau fonds de réserve pour travaux (au minimum 5% du budget annuel des charges de copropriété) a pour effet d’accroître la charge pesant sur les épaules des copropriétaires. Beaucoup se retrouvent incapables de payer leurs charges : le ministère de la Justice a récemment révélé que le nombre de procès à l’encontre des copropriétaires en difficulté a augmenté de 38% entre 2004 et 2014.L’ANAH, estime pour sa part que 15,5 % du parc des copropriétés est en difficulté, ce taux atteignant 17 % à Paris et 40% en Seine-Saint-Denis !

Quels sont les principaux postes à l’origine de cette flambée des charges ? Pour répondre à cette question l’ARC a calculé le montant que chaque copropriétaire paie en moyenne par m² et par an. L’association a ensuite ventilé le total en fonction des différents types de dépenses.

Résultat ? Si chaque copropriétaire débourse en moyenne 46,77 euros au m²/an pour les charges communes, 3 postes sont particulièrement voraces : le chauffage, l’assurance/entretien et les frais de gestion.

- Le chauffage : c’est le termite financier dévorant l’essentiel du pouvoir d’achat des copropriétaires. Il représente 13,47 euros/an. Soit environ 30% des charges. Ce poste a augmenté de 8,6% en 2016.

Pour limiter cette hausse, alimentée par la mauvaise météo du début de l’hiver 2016, les armes dont dispose la copropriété sont connues : limiter autant que faire ce peu les comportements "énergivores" ; mettre en concurrence les fournisseurs de gaz et de fioul, en recourant éventuellement à un achat groupé d’énergie ; et s’assurer que le dispositif de chauffage est bien réglé.

- L’assurance et entretien : ces charges représentent en moyenne 7,76 euros. Selon l’ARC, les frais d’assurance ont progressé de 5 % sur un an. Cette énième augmentation allonge une facture qui s’est déjà accrue de près de 83% (82,2%) depuis 2007 ! La hausse 2016 serait en partie justifiée par l’augmentation de la sinistralité et la concentration du nombre de compagnies d’assurance intervenant sur ce marché.

Pour contenir ces postes, la meilleure solution consiste à sélectionner des prestataires de service aux tarifs raisonnables (entretien) et à mettre les assureurs en compétition pour faire baisser les primes.

Rappel : en septembre 2016, la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 8.9.2016, P 15-17.000) a rappelé que ces primes d’assurance collective doivent être réparties à égalité entre les copropriétaires.

- Les frais de gestion : d’après l’ARC, ce poste a représenté 5,62 euros par m² en 2016 (+ 4 %). Toutefois, d’après le courtier en syndic Syneval, les frais ont progressé de 10 % à 15 % entre juin 2015 et juin 2016 dans certaines métropoles suite à la mise en place du nouveau contrat de syndic instauré par la loi Alur (cf. décret paru au JO du 28 mars 2015). L’addition atteindrait une moyenne record d’environ 200 euros TTC par lot principal à Paris, de 198 à 315 euros dans le reste de l’Ile-de-France et de 185 à 276 euros à Lyon.

Basé sur le principe du "tout sauf", le nouveau contrat de syndic était censé stopper la hausse des honoraires de syndic en facilitant la mise en concurrence de ces professionnels. En fait, il a pour conséquence de rapatrier certaines tâches dans le "forfait de base", certains syndics profitant de l’occasion pour faire exploser la facture annuelle.