Le Logement Etudiant : La Location Non Meublée, mode d'emploi

Le Logement Etudiant : La Location Non Meublée, mode d'emploi

Par Didier André - Publié le 02/07/2015 - Mis à jour le 24/11/2016

Le Logement Etudiant : La Location Non Meublée, mode d'emploi

Les locations non meublĂ©es sont les locations les plus courantes dans le parc privĂ©. En principe, un logement louĂ© vide est un logement qui ne comporte pas de meubles. Toutefois, rien n'empĂȘche un propriĂ©taire de louer "en vide" un logement comportant certains meubles, ou encore une cuisine Ă©quipĂ©e.

Les locations non meublĂ©es sont les locations les plus courantes dans le parc privĂ©. En principe, un logement louĂ© vide est un logement qui ne comporte pas de meubles. Toutefois, rien n'empĂȘche un propriĂ©taire de louer "en vide" un logement comportant certains meubles, ou encore une cuisine Ă©quipĂ©e.

La location d'un logement vide est spĂ©cifiquement rĂ©glementĂ©e, le propriĂ©taire n'est pas libre d'amĂ©nager le bail selon sa volontĂ©, il doit respecter certaines rĂšgles. Ainsi, avant d'emmĂ©nager, vous devrez signer un contrat de bail qui dĂ©finira entre vous et votre propriĂ©taire (ou son mandataire, l’agent immobilier) les conditions d’utilisation du bien, ainsi que les droits et les devoirs de chacun.

 

 

LE CONTRAT DE LOCATION OU CONTRAT DE BAIL

 

Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaĂźtre au contrat de location ; voici les plus importantes :
 
- Le nom ou la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siÚge social
- Le nom ou la dénomination du locataire
- La surface habitable du logement
- Le loyer de rĂ©fĂ©rence en € par m2 de surface habitable *
- Le loyer majorĂ© de rĂ©fĂ©rence en € par m2 de surface habitable *
- Si le logement est en copropriété, les tantiÚmes de charges générales du logement loué ainsi que ceux de ses éventuelles annexes
- Le montant du loyer hors charges, ses modalités de paiement et de révision
- Le montant de la provision pour charges
- La liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra payer
- Le montant et la date de versement du dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire dÚs lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
- La date de la prise d’effet et la durĂ©e du bail
- La description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un parking).
- La liste des Ă©quipements communs Ă  l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs
)
- L’énumĂ©ration des Ă©quipements d’accĂšs aux technologies de l’information et de la communication
- La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement du bail
- Une notice d’information des droits et obligations des locataires et des bailleurs **
- Le montant du dépÎt de garantie   
- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation
- L’interdiction de sous-louer le logement sans autorisation prĂ©alable du propriĂ©taire   
 
** ArrĂȘtĂ© du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexĂ©e aux contrats de location de logement Ă  usage de rĂ©sidence principale http://legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2015/5/29/ETLL1511666A/jo/texte

* Le dĂ©cret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location est entrĂ© en vigueur. L’ensemble des baux d’habitation Ă  usage de rĂ©sidence principale doit ĂȘtre mis en conformitĂ©.
Pour aller plus loin : http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/5/29/2015-587/jo/texte

 

BON À SAVOIR :

Certaines clauses sont interdites ; ainsi, si le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance, celle qui consiste Ă  lui imposer une compagnie d'assurance est en revanche illĂ©gale.

 

 

LES ANNEXES AU CONTRAT DE LOCATION

 

Un Ă©tat des lieux

Ce document, Ă©tabli par Ă©crit d'un commun accord entre les parties (vous et le propriĂ©taire), dĂ©crit le logement et ses Ă©quipements (sanitaires, cuisine Ă©quipĂ©e...). Il doit ĂȘtre prĂ©cis et complet, toutes les imperfections constatĂ©es doivent ĂȘtre mentionnĂ©es.

En cas de dĂ©saccord, l’état des lieux doit ĂȘtre Ă©tabli par un acte d’huissier. Et, en cas de vices cachĂ©s (canalisation bouchĂ©e, plaques chauffantes qui fonctionnent mal
), vous disposez d’un dĂ©lai de 10 jours Ă  compter de l’établissement de l’état des lieux pour en demander la modification.

 

L’acte de caution : cf. l'article « Logement Etudiant : DĂ©pĂŽt de Garantie & Caution »

 

Les diagnostics obligatoires: ils sont fournis par le bailleur (ou son représentant) et vous informent de l'état du bien sur des points définis par le législateur : ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et, pour certains immeubles, CREP (Constat du Risque d'Exposition au Plomb), DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives).

 

Les extraits ou rĂšglement de copropriĂ©tĂ© concernant l’usage des lieux.

 

 

LES FRAIS DE LOCATION

 

Les honoraires sont partagĂ©s entre le bailleur et le locataire ; la part du locataire est plafonnĂ©e* depuis le 15 septembre 2014 et ne peut en aucun cas ĂȘtre supĂ©rieure Ă  celle du bailleur. Les honoraires payĂ©s par le locataire sont relatifs Ă  la visite, Ă  la constitution du dossier, Ă  la rĂ©daction du contrat et Ă  l’établissement de l’état des lieux d’entrĂ©e.

 

* Le dĂ©cret n° 2014-890 du 1er aoĂ»t 2014 plafonne ces honoraires Ă  12 €/mÂČ en zone trĂšs tendue, Ă  10 €/mÂČ en zone tendue et Ă  8 €/mÂČ pour le reste du territoire. S'agissant de la prestation d'Ă©tablissement de l'Ă©tat des lieux d'entrĂ©e, un plafonnement spĂ©cifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliquĂ©. Il s'Ă©lĂšve Ă  3 €/mÂČ.
http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2014/8/1/2014-890/jo/texte

 

 

OBLIGATIONS DU BAILLEUR

 

Obligation de louer un logement, conforme, décent et en bon état

Le propriĂ©taire doit vous remettre un logement dĂ©cent et en bon Ă©tat, qui ne laisse pas apparaĂźtre de risques manifestes pouvant porter atteinte Ă  votre sĂ©curitĂ© physique ou Ă  votre santĂ©, et qui doit ĂȘtre dotĂ© des Ă©lĂ©ments de confort le rendant conforme Ă  l'usage d'habitation. Ainsi, le logement doit, entre autres, avoir une surface habitable de 9 mÂČ et une hauteur de plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3. Il doit ĂȘtre protĂ©gĂ© des infiltrations, comporter des branchements d’électricitĂ© et de gaz ainsi que des Ă©quipements de chauffage et de production d‘eau chaude conformes aux normes de sĂ©curitĂ© en vigueur, en bon Ă©tat d’usage et de fonctionnement ; les piĂšces principales doivent bĂ©nĂ©ficier d’un Ă©clairage naturel suffisant et d’ouvertures donnant Ă  l’air libre. Le logement doit Ă©galement comporter une alimentation en eau potable, un coin cuisine amĂ©nagĂ© pour recevoir un appareil de cuisson et comprendre un Ă©vier raccordĂ©. Si le logement ne satisfait pas ces critĂšres, le locataire peut demander au propriĂ©taire sa mise en conformitĂ©, sans qu'il soit portĂ© atteinte Ă  la validitĂ© du contrat en cours.

Depuis le 31 dĂ©cembre 2015, tout logement locatif doit Ă©galement ĂȘtre Ă©quipĂ© de dĂ©tecteurs de fumĂ©e dont la fourniture est Ă  la charge exclusive du bailleur.

 

Obligation d'assurer un usage paisible du logement

Le bailleur doit vous garantir des vices ou défauts, à l'exception de ceux qui auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux.

 

Obligation d'entretien

Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

 

Aménagements réalisés par le locataire

Le bailleur ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire à l'exception des décorations "excentriques", dÚs lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée. Vous pourrez donc changer la peinture et les papiers peints, mais vous devrez les remettre dans une tonalité neutre ou dans la couleur prévue dans le bail si celle-ci est précisée.

 

 

 

Logement Etudiant 2010OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

 

Vous devez :

- payer le loyer et les charges aux dates prĂ©vues, en contrepartie d’une quittance dĂ©livrĂ©e    gratuitement par le bailleur si vous la lui demandez,

- user des locaux louĂ©s suivant la destination prĂ©vue dans le contrat de location en respectant les    rĂšgles d’habitation paisibles,

- effectuer les réparations locatives qui vous incombent,

- assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,

- vous assurer contre les risques locatifs (principalement dégùts des eaux et incendies).

 

En revanche, vous ne devez pas :

- transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire,

- vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien décidés par votre propriétaire,

- vous opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.

 

 

LA DURÉE ET LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

 

La durĂ©e du contrat doit ĂȘtre d'au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le propriĂ©taire est une personne morale (SCI non familiale ou sociĂ©tĂ© immobiliĂšre).

A l'Ă©chĂ©ance du bail, le contrat est reconduit tacitement, en principe, dans les mĂȘmes conditions.

A noter : le bail initial ou renouvelĂ© peut ĂȘtre d'une durĂ©e infĂ©rieure, avec toutefois un minimum d'une annĂ©e, si le propriĂ©taire justifie de raisons professionnelles ou familiales pour reprendre le logement.

 

BON À SAVOIR :

Pour obtenir plus de prĂ©cisions, n’hĂ©sitez pas Ă  en parler Ă  votre agence immobiliĂšre ou Ă  consulter le site www.legifrance.gouv.fr.

 

 

Les congés

 

Congés donnés par le locataire

 

Vous devez respecter un dĂ©lai de prĂ©avis de 3 mois*. La rĂ©duction du prĂ©avis Ă  1 mois n’est pas gĂ©nĂ©ralisĂ©e ; elle ne concerne que les zones trĂšs tendues et les zones tendues (essentiellement les grandes villes et les grosses agglomĂ©rations*). Vous devez dans tous les cas donner congĂ© Ă  votre propriĂ©taire en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception ou encore par acte d'huissier. Le dĂ©lai court du jour de la rĂ©ception de la lettre ou de la signification de l'acte. Vous ĂȘtes tenu de verser les loyers et charges correspondant Ă  la pĂ©riode de prĂ©avis.

(*le dĂ©lai de prĂ©avis est ramenĂ© Ă  1 mois dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants oĂč les loyers seront encadrĂ©s.)

 

Congés donnés par le propriétaire

 

Votre propriĂ©taire peut vous donner congĂ© pour le terme du bail. Il doit vous Ă©crire au moins 6 mois avant l’échĂ©ance. Seuls les motifs suivants sont admis :

- reprise du logement afin de l'occuper ou de le faire occuper par un ascendant ou un descendant (pĂšre, mĂšre ou enfant),

- vente du logement,

- un motif « légitime et sérieux », par exemple un changement de la destination prévue dans le bail.

Si vous ne respectez pas vos obligations (paiement de loyers, fourniture d’assurances, respect de la destination du bien louĂ©), le bailleur peut demander la rĂ©siliation du contrat par une action judiciaire.

 

 

 

Logement Etudiant 2010Etat des lieux de sortie

 

C'est en comparant votre état des lieux d'arrivée et de départ que le bailleur peut vous demander la réparation de certains éléments détériorés.

Au moment de la remise des clĂ©s, un Ă©tat des lieux de sortie est donc Ă©tabli entre vous et votre propriĂ©taire. Si vous avez versĂ© un dĂ©pĂŽt de garantie, le propriĂ©taire doit vous le rendre dans un dĂ©lai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme Ă  l’état des lieux d’entrĂ©e et un dĂ©lai de deux mois si des rĂ©parations locatives sont Ă  votre charge.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur l'article  "Au départ du locataire, petit rappel des droits et devoirs de chacun"

 

 

Quelques notions Ă  connaĂźtre : Ă©tat d’usure, vĂ©tustĂ©, usage normal et anormal de la chose louĂ©e

La vĂ©tustĂ© est un « Ă©tat d’usure ou de dĂ©tĂ©rioration rĂ©sultant du temps ou de l’usage normal des matĂ©riaux et Ă©lĂ©ments d’équipement dont est constituĂ© l’immeuble ou le logement. Elle est la consĂ©quence de l’usage normal de la chose louĂ©e ». Elle est Ă  la charge du bailleur.

On parle d’usage normal de la chose louĂ©e quand le « logement n’a pas subi de dĂ©gradations volontaires, a Ă©tĂ© entretenu correctement et dont les Ă©lĂ©ments subissent une altĂ©ration physique normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi Ă  un usage de la chose conforme Ă  sa destination. »

En revanche, on parle d’usage anormal de la chose louĂ©e quand « le logement a subi des dĂ©gradations volontaires ou accidentelles soit Ă  un instant prĂ©cis soit dans le temps, par nĂ©gligence ou dĂ©faut d’entretien. C’est aussi celui qui n’est pas conforme Ă  sa destination. »

Le paiement des réparations est alors à la charge du locataire.

 

En tout Ă©tat de cause, en cas de dĂ©gradations, les rĂ©parations imputables au locataire doivent ĂȘtre pondĂ©rĂ©es selon une grille de vĂ©tustĂ© annexĂ©e au bail rĂ©glementĂ©e par dĂ©cret (nÂș 2016-382 du 30 mars 2016).

 

 

 

> Pour télécharger le guide complet du logement étudiant, cliquez ici

 

 

Consultez Ă©galement :

- Logement étudiant : Préambule

- Logement Etudiant : Location meublée

- Logement étudiant : DépÎt de garantie et caution

- Logement Ă©tudiant : Ecologie rime avec Ă©conomie

- Logement Etudiant : Colocation

- Logement Etudiant : Conseils pratiques

- Logement Ă©tudiant : Petit Lexique de l'immobilier

- Logement étudiant : Quel budget prévoir

- Logement Ă©tudiant : Adresses utiles

- Logement Etudiant : Aides au logement

 

 

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 En savoir plus sur : "Préparer son dossier de location"

 

 

 

 Voir nos autres vidéos sur "la répartition des charges" et "les responsabilités du locataire"

 

 

 



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