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Le Logement Etudiant : La Location Non Meublée, mode d'emploi

Par Didier André - Publié le 02/07/2015 - Mis à jour le 24/11/2016

Le Logement Etudiant : La Location Non Meublée, mode d'emploi

Les locations non meublées sont les locations les plus courantes dans le parc privé. En principe, un logement loué vide est un logement qui ne comporte pas de meubles. Toutefois, rien n'empêche un propriétaire de louer "en vide" un logement comportant certains meubles, ou encore une cuisine équipée.

Les locations non meublées sont les locations les plus courantes dans le parc privé. En principe, un logement loué vide est un logement qui ne comporte pas de meubles. Toutefois, rien n'empêche un propriétaire de louer "en vide" un logement comportant certains meubles, ou encore une cuisine équipée.

La location d'un logement vide est spécifiquement réglementée, le propriétaire n'est pas libre d'aménager le bail selon sa volonté, il doit respecter certaines règles. Ainsi, avant d'emménager, vous devrez signer un contrat de bail qui définira entre vous et votre propriétaire (ou son mandataire, l’agent immobilier) les conditions d’utilisation du bien, ainsi que les droits et les devoirs de chacun.

 

 

LE CONTRAT DE LOCATION OU CONTRAT DE BAIL

 

Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître au contrat de location ; voici les plus importantes :
 
- Le nom ou la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social
- Le nom ou la dénomination du locataire
- La surface habitable du logement
- Le loyer de référence en € par m2 de surface habitable *
- Le loyer majoré de référence en € par m2 de surface habitable *
- Si le logement est en copropriété, les tantièmes de charges générales du logement loué ainsi que ceux de ses éventuelles annexes
- Le montant du loyer hors charges, ses modalités de paiement et de révision
- Le montant de la provision pour charges
- La liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra payer
- Le montant et la date de versement du dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
- La date de la prise d’effet et la durée du bail
- La description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un parking).
- La liste des équipements communs à l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs…)
- L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
- La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement du bail
- Une notice d’information des droits et obligations des locataires et des bailleurs **
- Le montant du dépôt de garantie   
- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation
- L’interdiction de sous-louer le logement sans autorisation préalable du propriétaire   
 
** Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale http://legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2015/5/29/ETLL1511666A/jo/texte

* Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location est entré en vigueur. L’ensemble des baux d’habitation à usage de résidence principale doit être mis en conformité.
Pour aller plus loin : http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/5/29/2015-587/jo/texte

 

BON À SAVOIR :

Certaines clauses sont interdites ; ainsi, si le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance, celle qui consiste à lui imposer une compagnie d'assurance est en revanche illégale.

 

 

LES ANNEXES AU CONTRAT DE LOCATION

 

Un état des lieux

Ce document, établi par écrit d'un commun accord entre les parties (vous et le propriétaire), décrit le logement et ses équipements (sanitaires, cuisine équipée...). Il doit être précis et complet, toutes les imperfections constatées doivent être mentionnées.

En cas de désaccord, l’état des lieux doit être établi par un acte d’huissier. Et, en cas de vices cachés (canalisation bouchée, plaques chauffantes qui fonctionnent mal…), vous disposez d’un délai de 10 jours à compter de l’établissement de l’état des lieux pour en demander la modification.

 

L’acte de caution : cf. l'article « Logement Etudiant : Dépôt de Garantie & Caution »

 

Les diagnostics obligatoires: ils sont fournis par le bailleur (ou son représentant) et vous informent de l'état du bien sur des points définis par le législateur : ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et, pour certains immeubles, CREP (Constat du Risque d'Exposition au Plomb), DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives).

 

Les extraits ou règlement de copropriété concernant l’usage des lieux.

 

 

LES FRAIS DE LOCATION

 

Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire ; la part du locataire est plafonnée* depuis le 15 septembre 2014 et ne peut en aucun cas être supérieure à celle du bailleur. Les honoraires payés par le locataire sont relatifs à la visite, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat et à l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

 

* Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 plafonne ces honoraires à 12 €/m² en zone très tendue, à 10 €/m² en zone tendue et à 8 €/m² pour le reste du territoire. S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué. Il s'élève à 3 €/m².
http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2014/8/1/2014-890/jo/texte

 

 

OBLIGATIONS DU BAILLEUR

 

Obligation de louer un logement, conforme, décent et en bon état

Le propriétaire doit vous remettre un logement décent et en bon état, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ainsi, le logement doit, entre autres, avoir une surface habitable de 9 m² et une hauteur de plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3. Il doit être protégé des infiltrations, comporter des branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d‘eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, en bon état d’usage et de fonctionnement ; les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’ouvertures donnant à l’air libre. Le logement doit également comporter une alimentation en eau potable, un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé. Si le logement ne satisfait pas ces critères, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Depuis le 31 décembre 2015, tout logement locatif doit également être équipé de détecteurs de fumée dont la fourniture est à la charge exclusive du bailleur.

 

Obligation d'assurer un usage paisible du logement

Le bailleur doit vous garantir des vices ou défauts, à l'exception de ceux qui auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux.

 

Obligation d'entretien

Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

 

Aménagements réalisés par le locataire

Le bailleur ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire à l'exception des décorations "excentriques", dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée. Vous pourrez donc changer la peinture et les papiers peints, mais vous devrez les remettre dans une tonalité neutre ou dans la couleur prévue dans le bail si celle-ci est précisée.

 

 

 

Logement Etudiant 2010OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

 

Vous devez :

- payer le loyer et les charges aux dates prévues, en contrepartie d’une quittance délivrée    gratuitement par le bailleur si vous la lui demandez,

- user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location en respectant les    règles d’habitation paisibles,

- effectuer les réparations locatives qui vous incombent,

- assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,

- vous assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendies).

 

En revanche, vous ne devez pas :

- transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire,

- vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien décidés par votre propriétaire,

- vous opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.

 

 

LA DURÉE ET LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

 

La durée du contrat doit être d'au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière).

A l'échéance du bail, le contrat est reconduit tacitement, en principe, dans les mêmes conditions.

A noter : le bail initial ou renouvelé peut être d'une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année, si le propriétaire justifie de raisons professionnelles ou familiales pour reprendre le logement.

 

BON À SAVOIR :

Pour obtenir plus de précisions, n’hésitez pas à en parler à votre agence immobilière ou à consulter le site www.legifrance.gouv.fr.

 

 

Les congés

 

Congés donnés par le locataire

 

Vous devez respecter un délai de préavis de 3 mois*. La réduction du préavis à 1 mois n’est pas généralisée ; elle ne concerne que les zones très tendues et les zones tendues (essentiellement les grandes villes et les grosses agglomérations*). Vous devez dans tous les cas donner congé à votre propriétaire en main propre contre récépissé ou par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par acte d'huissier. Le délai court du jour de la réception de la lettre ou de la signification de l'acte. Vous êtes tenu de verser les loyers et charges correspondant à la période de préavis.

(*le délai de préavis est ramené à 1 mois dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où les loyers seront encadrés.)

 

Congés donnés par le propriétaire

 

Votre propriétaire peut vous donner congé pour le terme du bail. Il doit vous écrire au moins 6 mois avant l’échéance. Seuls les motifs suivants sont admis :

- reprise du logement afin de l'occuper ou de le faire occuper par un ascendant ou un descendant (père, mère ou enfant),

- vente du logement,

- un motif « légitime et sérieux », par exemple un changement de la destination prévue dans le bail.

Si vous ne respectez pas vos obligations (paiement de loyers, fourniture d’assurances, respect de la destination du bien loué), le bailleur peut demander la résiliation du contrat par une action judiciaire.

 

 

 

Logement Etudiant 2010Etat des lieux de sortie

 

C'est en comparant votre état des lieux d'arrivée et de départ que le bailleur peut vous demander la réparation de certains éléments détériorés.

Au moment de la remise des clés, un état des lieux de sortie est donc établi entre vous et votre propriétaire. Si vous avez versé un dépôt de garantie, le propriétaire doit vous le rendre dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et un délai de deux mois si des réparations locatives sont à votre charge.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur l'article  "Au départ du locataire, petit rappel des droits et devoirs de chacun"

 

 

Quelques notions à connaître : état d’usure, vétusté, usage normal et anormal de la chose louée

La vétusté est un « état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée ». Elle est à la charge du bailleur.

On parle d’usage normal de la chose louée quand le « logement n’a pas subi de dégradations volontaires, a été entretenu correctement et dont les éléments subissent une altération physique normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi à un usage de la chose conforme à sa destination. »

En revanche, on parle d’usage anormal de la chose louée quand « le logement a subi des dégradations volontaires ou accidentelles soit à un instant précis soit dans le temps, par négligence ou défaut d’entretien. C’est aussi celui qui n’est pas conforme à sa destination. »

Le paiement des réparations est alors à la charge du locataire.

 

En tout état de cause, en cas de dégradations, les réparations imputables au locataire doivent être pondérées selon une grille de vétusté annexée au bail réglementée par décret (nº 2016-382 du 30 mars 2016).

 

 

 

> Pour télécharger le guide complet du logement étudiant, cliquez ici

 

 

Consultez également :

- Logement étudiant : Préambule

- Logement Etudiant : Location meublée

Logement étudiant : Dépôt de garantie et caution

- Logement étudiant : Ecologie rime avec économie

- Logement Etudiant : Colocation

- Logement Etudiant : Conseils pratiques

- Logement étudiant : Petit Lexique de l'immobilier

Logement étudiant : Quel budget prévoir

- Logement étudiant : Adresses utiles

- Logement Etudiant : Aides au logement

 

 

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 En savoir plus sur : "Préparer son dossier de location"

 

 

 

 Voir nos autres vidéos sur "la répartition des charges" et "les responsabilités du locataire"

 

 

 



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