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Au départ du locataire, petit rappel des droits et devoirs de chacun

Par Christel Villedieu - Publié le 02/06/2014 - Mis à jour le 24/11/2016

Au départ du locataire, petit rappel des droits et devoirs de chacun

Le préavis a été donné, l’état des lieux de sortie et la remise des clés vont bientôt être réalisés, et se pose inévitablement la question des travaux (petits ou grands) qu’il va falloir entreprendre : à qui incombent-ils ? La peinture jaunie et les trous dans les murs, relèvent-ils de la vétusté ou d’une dégradation ?

Pour que la location se termine dans de bonnes conditions, voici quelques conseils, afin qu'en tant que locataire, vous récupériez le dépôt de garantie dans sa globalité, et qu'en tant que propriétaire, vous repreniez possession d'un logement qui puisse être reloué rapidement


En tant que locataire...


Vous êtes tenu d'effectuer les travaux d'entretien courants et les menues réparations. A vous le renouvellement des joints de la salle de bain, le graissage des gonds de porte ou de volets, l'entretien annuel de la chaudière ou du jardin privatif. Et en principe, puisqu'il s'agit d'entretien courant, vous ne devez pas attendre la fin du bail pour les réaliser !


Soyez vigilant car au moment de votre départ, un état des lieux de sortie sera dressé afin de vérifier que vous avez respecté ces obligations. Le logement sera alors passé au peigne fin et comparé à l'état qu'il présentait au moment de votre arrivée. C'est pourquoi il est vivement recommandé d'avoir effectué un état des lieux initial et d'avoir précieusement conservé ce document pendant toute la durée de la location. (A noter que la loi ALUR depuis le 27 mars 2014 laisse la possibilité au locataire de demander une modification de l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours après sa signature). Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été effectué, la loi considère que le preneur est présumé avoir reçu le logement et les équipements en bon état et qu'il doit les rendre ainsi, sauf à apporter la preuve du contraire. (Pour info, si vous passez par une agence immobilière CENTURY 21, l'état des lieux d'entrée est systématique ; vous êtes donc assuré de commencer votre location sur de bonnes bases.)


Lors de l'état des lieux de sortie, votre responsabilité sera retenue dans deux cas : si le logement ou ses équipements ont été dégradés ou perdus (volontairement ou pas), ou si vous ne les avez pas correctement entretenus durant votre séjour.


A ce niveau, il est essentiel de maîtriser deux notions : celle d'usure normale (ou de vétusté) et celle de dégradations.


Vous n'êtes en effet pas responsable de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure qui résulte d'un usage normal mais prolongé du logement et de ses équipements, qui exigera tôt ou tard leur réfection ou leur renouvellement. [NB : A date, aucun texte ne précise la durée de vie moyenne de chaque élément ou équipement, mais un décret d'application de la loi ALUR doit prochainement paraître à ce sujet.]


En revanche, vous êtes responsable des dégradations survenues dans votre logement, que vous l'ayez fait exprès ou pas. Donc, les vitres cassées, la moquette trouée, la tapisserie déchirée, les appareils hors d'état de fonctionner seront de votre responsabilité. Et inutile de préciser que ce n'était pas vous car, à moins que vous puissiez prouver que la dégradation est du fait d'un cambrioleur, vous serez considéré responsable dès lors que la dégradation ou la perte est causée par une personne que vous avez reçue : famille, enfants, déménageurs, artisans, livreurs, invités... 


En réalité, le plus souvent, les dégradations résultent à la fois de l'usure normale de la chose louée et de la négligence du locataire. Ainsi, si vous ne procédez pas aux réparations vous-même avant votre départ, vous ne devrez indemniser le bailleur qu'à proportion de votre responsabilité.


Notez qu'un jugement de cour de cassation très récent (du 20 mai 2014) considère que le locataire ne doit que les réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location, donc par extension qu'il ne peut pas être tenu de remédier au vieillissement ou au jaunissement des peintures au fil des années. Ouf, vous avez évité la tenue de peintre et la déclinaison du terme "rechampir" !

Qu'en est-il des aménagements que vous avez réalisés ?


- S'il s'agit de transformations importantes (traduisez : le remplacement de la moquette par du parquet ou inversement, l'abattement d'une cloison etc), vous ne pouviez entreprendre ces travaux qu'avec l'accord du propriétaire bailleur. Si vous avez obtenu son autorisation écrite, RAS. Mais s'ils ont été réalisés sans sa validation, la loi prévoit que le propriétaire puisse conserver le bénéfice des transformations sans vous indemniser, ou exiger la remise des lieux en l'état initial.
- S'il s'agit de transformations mineures comme repeindre les murs, refaire les papiers peints ou poser une moquette (sans la coller), ces travaux peuvent être réalisés sans l'accord du propriétaire qui ne pourra rien vous reprocher, tant que les couleurs choisies ne font pas preuve d'excentricité (évitez le noir au plafond par exemple).
Quant aux trous réalisés pour suspendre un tableau ou une étagère, tout dépend de leur dimension et du nombre. Pour faire simple : à votre départ, il faudra que vous rebouchiez les trous, et si cela n'est pas suffisant pour masquer les marques, prévoyez de redonner un coup de peinture.

Un dernier conseil, soyez attentif aux termes employés lors de l'état des lieux de sortie car ils auront un impact réel sur ce qui relèvera de votre responsabilité ou pas. Ainsi "peinture usagée" signifie qu'elle résulte d'une utilisation prolongée et normale du locataire, en revanche "peinture tâchée", "marques au mur" ou "déchirure" seront automatiquement de votre responsabilité.

En tant que propriétaire bailleur...


Pendant toute la durée de la location ainsi qu'au moment du départ du locataire, les grosses réparations sont de votre responsabilité. Peinture cloquée à cause des infiltrations des eaux de pluie, chaudière hors service : pour éviter que ne se détériorent inutilement votre logement ou les équipements qui le composent, il est important que vous réalisiez les réparations dans les meilleurs délais. Qui plus est, cela contribue grandement à la bonne entente avec le locataire. Si les travaux induisent l'intervention de professionnels, pensez à les contactez sans tarder car leur intervention ne pourra parfois être programmée que plusieurs semaines après. Et si votre logement est confié à une agence immobilière dans le cadre d'un mandat de gestion locative, soyez serein : l'agence s'occupe de tout !


Au terme du bail, l'état des lieux de sortie –signé par les deux parties- est indispensable pour engager éventuellement la responsabilité du locataire. Sans lui, aucun frais de remise en état ne peut lui être demandé.


Si aucun travaux n'est à prévoir, vous devrez restituer le dépôt de garantie dans un délai de 2 mois suivant la remise des clés. A noter : pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, la loi ALUR ramène ce délai à 1 mois ; elle prévoit par ailleurs que 20% au maximum du dépôt de garantie puisse être retenu par le bailleur si le logement est en copropriété, dans l'attente de la régularisation des comptes de charges.


Si le logement ou ses équipements ont subi des dégradations ou des transformations, vous avez la possibilité de conserver, sans indemniser le locataire, le bénéfice des transformations qu'il a réalisées sans votre autorisation, ou vous pouvez effectuer les travaux pour remettre lappartement en état. Il faudra alors lui adresser les factures relatives aux dégradations quil a causées, justifiant la retenue de tout ou d'une partie du dépôt de garantie. Vous pourrez même lui demander une somme complémentaire si le montant du dépôt de garantie ne couvre pas l'ensemble des réparations dont il a la charge. 


Attention cependant, vous ne pourrez pas facturer au locataire une remise à neuf ! Vous devrez nécessairement appliquer un abattement en fonction de la vétusté des éléments ou des équipements. Si les agences CENTURY 21 annexent depuis de nombreuses années une grille de vétusté contresignée des deux parties lors de la mise en location, ce n'est pas encore le cas de toutes les agences immobilières mais bonne nouvelle : maintenant, la loi ALUR prévoit la mise en place d'une grille de vétusté qui permettra aux deux parties de calculer, sur une base claire, le montant des sommes incombant à chacun. Le décret doit paraître prochainement et éliminer ainsi un bon nombre de contentieux.


Si le locataire estime néanmoins que certaines de ces factures ne sont pas à sa charge, il pourra vous envoyer une lettre en recommandé pour faire part de son désaccord. Chacun pourra alors saisir sans frais la Commission Départementale de Conciliation ; cette dernière convoquera les parties et essaiera de trouver un terrain d'entente.

Notre recommandation : les agences CENTURY 21 proposent systématiquement au locataire et au propriétaire bailleur d'effectuer une visite conseil avant l'état des lieux de sortie. Celle-ci permet d'anticiper les travaux à réaliser, précise à qui ils incombent et en chiffre le coût. Elle donne la possibilité au locataire, lorsque les travaux sont à sa charge, de les entreprendre avant l'état des lieux de sortie, et ce, pour éviter de voir la somme retirée du dépôt de garantie. La remise des clés se fait ainsi souvent dans de bien meilleures conditions !


Et pour aller plus loin, un document de référence : le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives.

 

 

A lire aussi : "Location et travaux : qui paie quoi ?"

 

 

En savoir plus sur "les responsabilités du locataire"

 

 



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