Prix de l'immobilier : inversion de la courbe
Il n’a pas fallu longtemps au marché immobilier de l’ancien pour s’adapter et intégrer dans la fixation des prix la forte pression exercée par la demande.
« Après une baisse ininterrompue depuis quatre ans, la courbe des prix s’est inversée » constate Laurent Vimont, président de Century 21 France.
France entière, le prix moyen au m² enregistre une hausse de 0,5% par rapport au 1er trimestre 2015 ; il s’établit au 1er trimestre 2016 à 2463€.
Les raisons de cette inversion de tendance tiennent essentiellement aux conditions de marché particulièrement favorables à l’acquisition immobilière. En effet, les prix sont à un bas niveau ; rappelons qu’ils ont enregistré une baisse de 5,1% entre 2012 et 2015. Parallèlement, « les taux de crédit sont extraordinairement bas, ce qui entraîne deux conséquences », souligne Laurent Vimont : « d’une part, ils rendent solvables des ménages qui ne l’étaient pas jusqu’alors, leur permettant enfin de concrétiser leur projet immobilier. D’autre part, ils donnent plus de pouvoir d’achat à ceux qui pouvaient déjà acquérir, les amenant à privilégier des biens de plus grande surface ». France entière, la superficie moyenne passe en effet de 83,2m² à 85,3m² entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016.
Cette conjonction de facteurs (prix de l’immobilier et taux d’emprunt bas) est à l’origine d’une activité soutenue (nombre des transactions en hausse de 12,1% sur douze mois dans le réseau CENTURY 21) qui vient exercer une pression sur les prix.
Dans le détail, cette hausse des prix est portée par les appartements dont le prix moyen au m² augmente de 1,6% pour s’établir à 3367€, tandis que le segment des maisons continue de voir ses prix reculer : ils sont en retrait de 0,5% entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016 et atteignent désormais 1933€ le m².
Un phénomène de fond est à souligner : la part croissante des seniors parmi les acquéreurs : + 15,5% pour les 60/70 ans et + 13% pour les plus de 70 ans. Face aux incertitudes boursières, il semblerait que la pierre soit pour eux plus que jamais une valeur refuge.
A Paris, le prix moyen au m² (quiétait en repli de -2,2% en 2015) enregistre une hausse plus marquée que dans l’Hexagone : +2,5%. Il s’établit au 1er trimestre 2016 à 8319€ le m². Le montant moyen d’une transaction s’élève désormais à 424 305€, les Parisiens ayant profité des taux de crédit bas pour acheter plus grand : +5,2 m² acquis entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016.
Dans la Capitale aussi, le réseau observe une forte augmentation des seniors sur le marché : les 60/70 ans voient leur proportion parmi les acquéreurs augmenter de 25,7% et les plus de 70 ans de 13,9%.
L’activité est soutenue sur le marché parisien (+11,7%) et les délais raccourcissent substantiellement :
-10 jours constatés entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016 (quand, France entière, l’écart est de -5 jours). Désormais, dans la Capitale, un bien met 68 jours en moyenne à se vendre.
Lorsqu’il se vend, c’est essentiellement en tant que résidence principale. Les transactions réalisées au titre de l’investissement locatif augmentent de 6% à Paris, c’est toutefois nettement moins qu’au niveau national où les investisseurs voient leur proportion augmenter de 16% pour représenter 18,1% des acquéreurs.
L’Ile-de-France s’inscrit dans une même tendance haussière des prix : le prix moyen au m² augmente de 0,7% entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016 pour s’établir, tous types de biens confondus, à 3070€ le m². Cela n’empêche pas les acquéreurs d’acheter plus grand : la superficie moyenne gagne ainsi 2,8m² pour se situer à 79,7m². Le montant moyen d’une acquisition s’élève désormais de 241 914€. En Ile-de-France également, les investisseurs gagnent du terrain et leur proportion progresse de 15,7%.
En Province, la situation est exceptionnelle : dans toutes les régions, à l’exception de la PACA et de Rhône-Alpes, le montant qu’un ménage peut emprunter sur 20 ans pour 1000€ de mensualités (soit 201 500€) est supérieur au prix moyen d’une acquisition. L’apport personnel n’est plus nécessaire !
C’est clairement une situation sans précédent par son ampleur.
Deux départements franciliens sont également concernés : la Seine-et-Marne et la Seine-Saint-Denis, avec respectivement des montants moyens de transactions de 190 478€ et 198 936€.
Gageons que dans ce contexte, sans modification notable des conditions de crédit, le marché devrait conserver une belle vitalité dans les prochains mois.