Vous vous posez des questions comme : Comment se calculent les revenus fonciers ? Quelle est la différence entre revenus fonciers et revenus locatifs ? Quels sont les revenus fonciers à déclarer ? Quel régime choisir : micro foncier ou régime réel ? Peut-on déduire la taxe foncière des revenus fonciers ?

Déclarer ses revenus fonciers est une étape incontournable pour les propriétaires bailleurs. Chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés fiscales qui impactent directement la rentabilité locative. Abattements, plafonds, régimes d’imposition : que faut-il retenir en 2025 pour optimiser sa fiscalité et éviter les mauvaises surprises ?

Qu’entend-on par « revenus fonciers » ?

Les revenus fonciers désignent l’ensemble des loyers perçus par un propriétaire dans le cadre de la location nue (non meublée). Ils incluent :

• Les loyers hors charges
• Les éventuelles recettes annexes (location de parking, cave, dépendance)
• Les remboursements de charges payées par le locataire

👉 Attention : les locations meublées relèvent d’un régime différent, celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quels sont les régimes d’imposition des revenus fonciers ?

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le micro-foncier s’applique si vos revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an.

• Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %
• Vous n’avez pas à détailler vos charges
• Le régime est simple, mais parfois moins avantageux que le réel

En quoi consiste le régime réel ?

Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 15 000 €, ou sur option si vous souhaitez déduire vos charges réelles. Sont déductibles :

• Les frais de gestion et d’administration
• Les intérêts d’emprunt
• Les travaux d’entretien et de réparation
• Les primes d’assurance
• La taxe foncière

Le régime réel permet souvent d’optimiser sa fiscalité, surtout en cas de charges importantes.

Que change la loi de finances 2025 pour les revenus fonciers ?

Les abattements ont-ils évolué ?

En 2025, l’abattement du micro-foncier reste fixé à 30 %. En revanche, les seuils de ressources et certaines niches fiscales ont été réajustés pour tenir compte de l’inflation.

Qu’en est-il du plafonnement des niches fiscales ?

Le plafond global des niches fiscales reste à 10 000 € par foyer et par an, ce qui concerne notamment certains dispositifs immobiliers (Pinel, Denormandie).

Les travaux énergétiques bénéficient-ils toujours d’un traitement spécifique ?

Oui. Les dépenses liées à la rénovation énergétique restent déductibles dans le régime réel. De plus, elles peuvent donner droit à des aides cumulables (comme MaPrimeRénov’, vue dans l’article précédent).

Comment déclarer ses revenus fonciers en 2025 ?

Faut-il toujours remplir une déclaration annexe ?

Oui. Les revenus fonciers doivent être reportés sur la déclaration 2042 et, en cas de régime réel, détaillés dans l’annexe 2044.

La déclaration en ligne est-elle obligatoire ?

Depuis 2019, la déclaration en ligne est généralisée, sauf impossibilité (absence d’accès internet).

Quels justificatifs conserver ?

Tous les justificatifs de charges déductibles (factures, quittances, intérêts d’emprunt) doivent être gardés pendant 3 ans minimum, en cas de contrôle fiscal.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

L’entretien courant est-il pris en compte ?

Oui. Les travaux d’entretien et de réparation (peinture, remplacement de chaudière, toiture) sont déductibles.

Les travaux d’amélioration sont-ils concernés ?

Oui, s’ils apportent un confort supplémentaire sans modifier la structure du logement (installation de double vitrage, isolation thermique, ventilation).

Les travaux de construction et d’agrandissement sont-ils exclus ?

Exactement. Les travaux qui augmentent la surface habitable ou transforment le logement (création d’une extension, surélévation) ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Quels dispositifs fiscaux immobiliers s’appliquent encore en 2025 ?

Le dispositif Pinel existe-t-il toujours ?

Oui, mais il est en extinction progressive. En 2025, seuls les investissements réalisés dans le cadre du Pinel Plus (logements respectant des critères environnementaux et de qualité d’usage) ouvrent droit à une réduction d’impôt.

Qu’en est-il du dispositif Denormandie ?

Toujours actif, il encourage la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes dégradés.

Les monuments historiques bénéficient-ils d’un régime particulier ?

Oui. Les propriétaires peuvent imputer le déficit foncier sur leur revenu global, sans plafond, à condition de conserver le bien et d’en assurer l’entretien.

Comment optimiser la fiscalité de ses revenus fonciers ?

• Comparer le micro-foncier et le régime réel selon le montant de vos charges
• Grouper certains travaux sur la même année pour maximiser les déductions
• Anticiper les évolutions fiscales de la loi de finances
• Consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal en cas de patrimoine important

Quels risques en cas de mauvaise déclaration des revenus fonciers ?

• Redressement fiscal avec rappel d’impôt
• Majoration de 10 % à 40 % selon le degré d’erreur (omission ou fraude)
• Intérêts de retard calculés sur la somme due

👉 Mieux vaut donc être précis et rigoureux dans sa déclaration.

Pourquoi la fiscalité foncière est-elle stratégique pour les investisseurs ?

La rentabilité locative ne dépend pas uniquement du loyer perçu. Après impôts, prélèvements sociaux (17,2 %), charges et travaux, le rendement net peut fortement varier. Une bonne gestion fiscale permet de préserver et même d’augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier.

Conclusion : la loi de finances 2025, une opportunité ou une contrainte ?

La loi de finances 2025 ne révolutionne pas la fiscalité des revenus fonciers, mais elle impose aux propriétaires de rester vigilants. Entre plafonds, niches fiscales et dispositifs transitoires, optimiser sa déclaration est plus que jamais essentiel pour préserver la rentabilité locative.

En résumé : un investisseur averti doit non seulement suivre les évolutions législatives, mais aussi anticiper les changements pour adapter sa stratégie patrimoniale.