Vous êtes propriétaires ou locataires et vous avez des questions sur le loyer : Qu'est-ce qu'un loyer ? Comment calculer un loyer ? Comment fixer le prix d'un loyer ? De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ? Où et comment déclarer un loyer perçu aux impôts ? Les réponses sont dans cet article.

Chaque année, des milliers de bailleurs et de locataires se posent la même question : comment fonctionne la révision du loyer ? Encadrée par la loi, elle repose sur un indice officiel publié par l’INSEE : l’IRL (Indice de Référence des Loyers). En 2025, dans un contexte d’inflation encore présente et de tension sur le marché locatif, la question est plus que jamais d’actualité. Mais qui peut réviser un loyer ? Quand ? Et dans quelles limites ?

Qu’est-ce que la révision du loyer ?

Une définition claire

La révision du loyer est une augmentation annuelle encadrée par la loi, qui permet au bailleur d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution de l’IRL.

Quelle base légale ?

Elle est prévue par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

👉 Sans clause spécifique de révision inscrite dans le bail, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de contrat.

Comment fonctionne l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ?

Qui publie l’IRL ?

L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il sert de base pour calculer l’évolution autorisée des loyers.

Quelle formule de calcul ?

L’augmentation annuelle est calculée ainsi :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / IRL de référence du bail)

👉 Exemple :

• Bail signé en janvier 2023, IRL de référence = 135.00.
• IRL au 1er trimestre 2025 = 145.00.
• Loyer actuel = 800 €.
• Nouveau loyer = 800 € x (145/135) = 859 €.

Quelles sont les conditions pour réviser un loyer ?

• Le bail doit contenir une clause de révision.
• Le bailleur doit respecter la date anniversaire du bail (ou la période prévue).
• L’augmentation doit être demandée explicitement au locataire, par courrier ou par mention sur l’avis d’échéance.

👉 Sans clause écrite, aucune révision n’est possible.

Quels sont les plafonds applicables en 2025 ?

Le bouclier loyer

Face à l’inflation, le gouvernement a mis en place un bouclier loyer, qui limite la hausse annuelle à 3,5 % jusqu’en mars 2025.

Quels logements sont concernés ?

• Résidences principales vides ou meublées.
• Logements sociaux.
• Baux professionnels (hors commerciaux).

👉 Exemple : même si l’IRL augmente de 5 %, la hausse appliquée au loyer ne pourra pas dépasser 3,5 %.

Que se passe-t-il en cas d’oubli du bailleur ?

Si le propriétaire oublie de demander la révision à la date prévue, il perd le droit à l’augmentation pour l’année écoulée.
👉 Exemple : si la clause prévoit une révision en janvier mais que la demande n’est faite qu’en septembre, l’augmentation ne s’applique qu’à partir de septembre.

La révision du loyer en cours de bail et à la relocation : quelles différences ?

• Révision annuelle en cours de bail : basée uniquement sur l’IRL, encadrée et limitée.
• Réévaluation à la relocation : possible dans certains cas, notamment si le logement est sous-évalué, mais très encadrée dans les zones tendues.

👉 En zone tendue, la hausse à la relocation est strictement limitée par la loi, sauf travaux importants.

Quels recours pour le locataire en cas de litige ?

• Contester l’augmentation auprès du bailleur.
• Saisir la Commission départementale de conciliation.
• Recourir au tribunal judiciaire en dernier ressort.

Quels conseils pratiques pour bailleurs et locataires ?

Pour les propriétaires :

• Vérifier que la clause de révision figure bien dans le bail.
• Suivre la publication trimestrielle de l’IRL.
• Prévenir le locataire par écrit et respecter les plafonds légaux.

Pour les locataires :

• Vérifier la légalité de la clause et du calcul.
• Refuser une augmentation abusive.
• Recourir aux dispositifs de protection en cas de litige.

Conclusion : une révision encadrée pour protéger l’équilibre entre bailleurs et locataires

La révision du loyer n’est pas qu’un détail administratif inscrit dans un bail : c’est un mécanisme central de la relation locative. En 2025, dans un contexte marqué par l’inflation, la tension sur le marché du logement et les mesures gouvernementales de plafonnement, elle cristallise souvent les débats entre propriétaires et locataires. Comprendre son fonctionnement, ses limites et ses conséquences est donc essentiel pour garantir une location saine et équilibrée.

Un rappel nécessaire des fondamentaux

Pour qu’une révision soit légale, trois conditions doivent impérativement être réunies :

1. La présence d’une clause de révision dans le bail. Sans cette mention écrite, aucune augmentation ne peut être exigée.
2. Le respect de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), publié par l’INSEE chaque trimestre et servant de référence officielle.
3. Le respect des plafonds en vigueur, notamment le bouclier loyer qui, jusqu’en mars 2025, limite toute augmentation à 3,5 %, même si l’IRL dépasse ce seuil.

👉 Exemple : un locataire paie 900 € de loyer depuis janvier 2023. L’IRL a progressé de 7,5 % en deux ans, mais avec le bouclier loyer, l’augmentation effective ne peut pas dépasser 3,5 %, soit un nouveau loyer de 931,50 €.

Un outil de protection face à l’inflation

Pour les bailleurs, la révision permet de préserver la rentabilité de leur investissement en compensant partiellement l’érosion monétaire. Sans ce mécanisme, un loyer resterait figé pendant des années, alors que les charges de copropriété, les taxes foncières et les frais d’entretien augmentent.

👉 Exemple concret : un propriétaire qui loue son appartement 700 € par mois depuis 2020 sans révision aurait perdu près de 100 € par mois de « pouvoir d’achat locatif » en 2025, soit plus de 1 200 € par an.

Pour les locataires, le plafonnement de l’augmentation évite de se retrouver face à des hausses insoutenables. Le bouclier loyer instauré en 2022 a permis de contenir la flambée : sans lui, de nombreux ménages auraient subi des augmentations supérieures à 5 % par an.

Des situations très différentes selon les zones

La révision du loyer ne s’applique pas de manière uniforme sur tout le territoire.

• En zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier…), la réglementation est stricte : non seulement la révision est encadrée par l’IRL, mais la hausse à la relocation est également plafonnée.
• En zones non tendues, les bailleurs disposent d’une marge de manœuvre un peu plus large à la relocation, mais restent tenus par l’IRL en cours de bail. (Propriétaire Montant du loyer Quittance de loyer)

👉 Exemple : un appartement à Paris loué 1 200 € en 2023 ne pourra pas dépasser 1 242 € en 2025 avec la révision (3,5 % max). En revanche, dans une petite ville de province, le même type d’appartement pourra être ajusté plus librement lors d’un changement de locataire, sous réserve de justifications (travaux, sous-évaluation manifeste).

Les erreurs fréquentes à éviter

• Pour les bailleurs : oublier de demander la révision à la date prévue. L’augmentation ne s’applique pas rétroactivement : si le propriétaire laisse passer 12 mois, il perd son droit à la hausse pour l’année écoulée.
• Pour les locataires : accepter une hausse abusive sans vérifier les calculs. Beaucoup de locataires ignorent que l’IRL encadre strictement la révision et que le bouclier loyer limite les excès.

👉 Exemple : un bailleur applique une hausse de 6 % alors que le bouclier est fixé à 3,5 %. Le locataire est en droit de refuser et de saisir la Commission départementale de conciliation.

Une relation locative à sécuriser

La révision du loyer, bien comprise et bien appliquée, permet d’éviter les conflits. Elle instaure un cadre clair et prévisible, où chaque partie connaît ses droits et obligations. Pour renforcer la confiance :

• Les bailleurs devraient expliquer et justifier chaque augmentation, calculs à l’appui.
• Les locataires devraient se tenir informés des publications trimestrielles de l’IRL et des plafonds applicables.

Perspectives : vers une réforme de l’encadrement des loyers ?

En 2025, le débat reste ouvert sur l’avenir de la révision des loyers :

• Certains plaident pour un encadrement plus strict, afin de protéger davantage les locataires dans les zones en forte tension.
• D’autres estiment que le bouclier loyer fragilise la rentabilité locative et pourrait décourager l’investissement immobilier, déjà pénalisé par la hausse des taux de crédit et la réglementation énergétique.

👉 Une réforme globale de la fiscalité immobilière et des règles locatives pourrait voir le jour dans les prochaines années, avec un objectif : trouver un équilibre durable entre l’intérêt des bailleurs et le pouvoir d’achat des locataires.

En définitive, la révision du loyer en 2025 reste un levier indispensable de gestion locative. Elle permet au propriétaire d’adapter son loyer à l’évolution économique, tout en offrant au locataire une protection contre les hausses abusives grâce à l’encadrement légal.

C’est un équilibre fragile, qui nécessite transparence, rigueur et dialogue. Car au-delà des chiffres, la réussite d’une relation locative repose sur la confiance réciproque : un bailleur rassuré et un locataire protégé constituent les bases d’un logement durablement habité et bien entretenu.

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