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Déclarer ses revenus locatifs : une nécessité fiscale

Par Christine Lambert (Bazik Press) - Publié le 24/01/2012 - Mis à jour le 31/05/2016

Déclarer ses revenus locatifs : une nécessité fiscale

A partir du moment où vous louez un logement, vous devez déclarer les loyers perçus au fisc. Mais comment établir cette déclaration ?

Si le fisc vous offre, en matière d’investissement locatif, certaines réductions ou abattements, il vous revient de déclarer les revenus induits par cette location. Comment s’effectue cette déclaration et sur quelle base serez-vous imposé ? En sachant que la fiscalité des revenus locatifs dépend du type de location que vous pratiquez : vide ou meublée.

 

Revenus fonciers ou BIC ?

Si vous louez un logement vide, vous serez soumis au régime des revenus fonciers. Dans ce cas, vous disposez de deux solutions : soit le régime micro-foncier, soit le régime réel. Le régime micro-foncier est automatique (droit commun) si vos recettes annuelles n’excèdent pas 15 000€ (mais rien ne vous interdit de choisir le régime réel, un choix irrévocable pour 3 exercices).

Il suffit tout simplement de porter le montant de vos loyers bruts sur le formulaire n° 2042 de votre déclaration de revenus. Le fisc appliquera alors à ce revenu un abattement forfaitaire de 30 %. De fait, vos recettes seront imposées sur la base de 70 % de leur montant.

L’impôt à payer dépendra par ailleurs de votre tranche marginale d’imposition. Mais attention : aucune charge ne peut être déduite pas plus que d’éventuels travaux.

 

Le régime réel s’impose dans certains cas.

Au-delà de 15 000€ de revenus ou si vous l’avez volontairement décidé, c’est le régime réel (imprimé n° 2044) qui s’impose. Il vous permet de déduire pratiquement toutes vos charges : travaux d’entretien, de réparation, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion...).

Et si celles-ci sont plus élevées que vos revenus locatifs, vous pourrez faire valoir un déficit foncier qui viendra s’imputer, dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt), à votre revenu global.

Et pour les meublés...

Si vos revenus proviennent d’une location meublée, vous serez soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime propose également deux options : le régime micro-BIC (imprimé 2042) ou le régime réel. En micro-BIC, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 32 600€ (dans ce cas, vous pouvez également choisir le régime du réel, un choix irrévocable pour 2 exercices).

Le fisc pratique d’emblée un abattement forfaitaire de 50% mais impossible de déduire quoi que ce soit. Le régime réel (imprimé spécifique n° 2031) vous permet, en revanche, de déduire toutes vos dépenses. Là encore, vous avez la possibilité de mentionner un déficit foncier qui viendra s’imputer sur votre revenu global (si vous êtes considéré comme professionnel) ou de vos recettes locatives (non-professionnel) avec un report possible sur dix années.

A savoir : les locations saisonnières sont assujetties aux mêmes régimes mais le plafond pour bénéficier du micro-Bic s’élève alors à 82 200€.

 

Privilégiez le régime réel si vos charges excèdent l’abattement.

Si vous réalisez de gros travaux ou si vous empruntez pour réaliser votre investissement locatif, vous avez intérêt à opter pour le régime réel (revenus fonciers ou BIC), même si vous entrez dans le cadre d’un régime micro-foncier ou micro-BIC. Une option que vous pouvez retenir sous certaines conditions.

Vous pourrez ainsi déduire vos travaux, vos intérêts d’emprunt puisque ceux-ci sont déductibles des revenus fonciers. Ils constituent donc un levier pour créer un déficit et payer moins d’impôts. Il sera déductible, dans la limite de 10 700€. Et si cela ne suffit pas à absorber la perte, vous pourrez même reporter l’excédent sur votre revenu global des dix années suivantes.

Attention : les intérêts d’emprunt ne peuvent jamais être déductibles du revenu global. L’Adil de votre département (coordonnées sur le site de l’Anil) peut vous assister en matière d’investissement locatif. N’hésitez pas à la solliciter car elle délivre des conseils neutres et objectifs.

Si le fisc vous offre, en matière d’investissement locatif, certaines réductions ou abattements, il vous revient de déclarer les revenus induits par cette location. Comment s’effectue cette déclaration et sur quelle base serez-vous imposé ? En sachant que la fiscalité des revenus locatifs dépend du type de location que vous pratiquez : vide ou meublée.

 

Revenus fonciers ou BIC ?
Si vous louez un logement vide, vous serez soumis au régime des revenus fonciers. Dans ce cas, vous disposez de deux solutions : soit le régime micro-foncier, soit le régime réel.

Le régime micro-foncier est automatique (droit commun) si vos recettes annuelles n’excèdent pas 15 000€ (mais rien ne vous interdit de choisir le régime réel, un choix irrévocable pour 3 exercices).

Il suffit tout simplement de porter le montant de vos loyers bruts sur le formulaire n° 2042 de votre déclaration de revenus. Le fisc appliquera alors à ce revenu un abattement forfaitaire de 30 %. De fait, vos recettes seront imposées sur la base de 70 % de leur montant.

L’impôt à payer dépendra par ailleurs de votre tranche marginale d’imposition. Mais attention : aucune charge ne peut être déduite pas plus que d’éventuels travaux.

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